青海省人民政府办公厅关于印发《青海省依申请公开政府信息办法》的通知

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广西壮族自治区南宁市人民政府办公厅


南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市中小企业信用担保资金管理暂行办法的通知



各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

　　《南宁市中小企业信用担保资金管理暂行办法》已经市十三届人民政府第1次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。



二〇一一年十一月二十八日



南宁市中小企业信用担保资金管理暂行办法

第一章　总　则

　　第一条　为规范和加强我市中小企业信用担保资金管理，提高资金使用效率，根据国家财政部、工业和信息化部《关于印发〈中小企业信用担保资金管理暂行办法〉的通知》（财企〔2010〕72号）及南宁市人民政府《关于进一步支持中小企业融资的实施意见》（南府发〔2009〕77号）等文件精神，结合工作实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称的南宁市中小企业信用担保资金（以下简称担保资金）是指市本级财政预算安排，专门用于支持融资性担保机构增强担保能力，改善中小企业融资环境的资金。

　　本办法所称的融资性担保机构是指注册地在南宁市行政区域范围内依法设立，为中小企业提供融资性担保（再担保服务）的融资性担保机构。

　　第三条　担保资金的管理应当遵循公开透明、定向使用、科学管理、加强监督的原则，确保资金使用规范、安全和高效。

第二章　扶持方式

　　第四条　担保资金采取以下扶持方式：

　　（一）风险补偿金。主要用于补充担保机构风险准备金，增强担保机构抗风险能力。补偿标准以会计年度为计算周期，按当年担保机构年日平均贷款担保余额的0.6%给予风险补偿。计算公式：风险补偿金＝∑（计算期内每笔担保额×计算期内实际担保天数）/365（天）×0.6%。对单个担保机构的风险补偿金，原则上年度最高补偿额不超过500万元。

　　（二）资本金投入扶持。主要用于鼓励担保机构扩大资本规模，提高信用水平，增强业务能力。对符合条件的担保机构，按照不超过年度新增出资额的2%，给予最高不超过500万元的注资支持。其中市属国有政策性担保机构注资额度按业务发展的实际需求情况另行审定。

　　（三）其他扶持。用于鼓励和引导担保机构开展中小企业信用担保业务的其他支持方式。

　　第五条　符合条件的融资性担保机构可以同时申请上述三种资金扶持。对单个担保机构的扶持资金额度，原则上年度最高不超过500万元。

第三章　申请条件

　　第六条　申请市中小企业信用担保资金的我市融资性担保机构须满足下列条件：

　　（一）公司严格按照《广西壮族自治区融资性担保公司管理暂行办法》（桂政发〔2010〕49号）的规定开展经营活动；内部管理制度健全，运作规范；公司经营无违法违纪行为；公司高管廉洁自律。

　　（二）持续经营一年以上，且上一年度发生代偿率低于3%。

　　（三）当年融资担保发生总额是其年加权平均注册资本的3倍以上（含3倍），市属国有政策性担保机构还需同时满足对我市工业企业的担保责任余额占60%以上（含60%）。

　　（四）为我市中小企业提供的担保责任余额占全年担保责任余额的75%以上。

　　（五）平均年担保费率不超过银行同期贷款基准利率的50%。

　　（六）上年度盈利。

　　第七条　申请本办法第四条第（三）项扶持方式的按照市财政部门相关管理规定执行。

　　第八条　下列情形不属于担保资金扶持范围：

　　（一）担保机构或从业人员违反国家法律、法规及内部管理制度而发生的担保业务。

　　（二）履约担保、注册担保、诉讼保全担保、工程担保等非融资类担保业务。

　　（三）房地产开发贷款担保。

　　（四）为关联方企业提供的担保。

第四章　信用担保资金申请、审批及拨付

　　第九条　我市的融资性担保机构，于每年3月底前申请上一年度信用担保资金。

　　第十条　担保机构申请风险补偿金需提交以下材料：

　　（一）风险补偿金申请表（见附表一）。

　　（二）风险补偿金计算表（见附表二）。

　　（三）机构营业执照、法人证书、信用等级证（复印件）。

　　（四）符合本办法第六条规定的相关材料。

　　（五）由会计师事务所出具的上一年度财务决算审计报告。

　　（六）与金融机构合作协议、担保合同证明文件、金融机构贷款证明及相关出票证明。

　　以上材料须提交原件的复印件，并加盖公章。复印件按Ａ４纸型制作，装订成册。

　　第十一条　担保机构申请风险补偿金的，应当按照下列程序办理：

　　（一）由担保机构据实填报《南宁市中小企业信用担保机构风险补偿金申请表》，连同有关材料在每年3月底前报市财政局（市金融办）。

　　（二）市财政局（市金融办）对担保机构报送的材料进行审核，确定给予风险补偿金的担保机构及金额后，市财政局（市金融办）按规定程序办理资金拨付至担保机构。

　　第十二条　我市融资性担保机构申请资本金投入需提交以下材料：

　　（一）申请书。

　　（二）公司上一年度经营情况报告和高管人员述职报告。

　　（三）公司股东会关于国有资本增资以及国有增资价值认定的决议。

　　（四）法人营业执照副本及章程（复印件）。

　　（五）符合第六条的相关材料。

　　（六）经审计的年度会计报表。

　　（七）经注册会计师专项审计的担保业务情况（包括担保业务明细和风险准备金提取等）、以及经注册会计师专项核实的担保业务收费情况。

　　（八）市属国有政策性担保机构需提供市国有资产监督管理部门或履行出资人职责的单位（或部门）同意该公司申请资本金投入的意见。

　　（九）其他需要提供的资料。

　　以上材料需提交原件的复印件，并加盖公章，装订成册。

　　第十三条　我市融资性担保机构申请资本金投入的，按以下程序办理：

　　（一）按第十二条规定准备申请材料并于每年3月底前报市财政局（市金融办）。

　　（二）市财政局（市金融办）出具意见后报市政府审定。

　　（三）市财政局（市金融办）根据市政府审定的方案按规定程序办理资金拨付。

第五章　信用担保资金的管理、监督和检查

　　第十四条　市财政局（市金融办）负责担保资金的预算管理、项目资金分配和资金拨付，并对担保资金的使用情况进行监督检查、跟踪问效和绩效评估；负责加强对获得担保资金的担保机构的日常监管，确保担保资金合规运作。

　　第十五条　获得担保资金支持的担保机构应按有关财务规定妥善保存有关原始票据及凭证备查，对市财政局（市金融办）的专项检查。应积极配合并提供有关资料。

　　第十六条　获得担保资金支持的担保机构应于每年3月底前向市财政局（市金融办）报送上一年度有关资产财务、担保资金使用、绩效等情况的材料，并按国家和自治区有关规定接受市财政局（市金融办）日常监管要求。未按要求向相关部门报送材料和接受日常监管的，市财政局（市金融办）取消该担保机构三年内申请担保资金的资格。

　　第十七条　担保资金必须专款专用，对违反规定使用、骗取担保资金的行为，一经查实，市财政局（市金融办）将收回已安排的担保资金，并按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）的相关规定进行处理。

　第六章　附则

　　第十八条　本办法具体应用问题由市财政局（市金融办）负责解释。

　　第十九条　本办法自印发之日起施行。

　　第二十条　本办法施行之日起，《南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市中小企业信用担保机构风险补偿资金管理办法的通知》（南府办〔2010〕103号）同时废止。

　　附件：1、风险补偿金申请表.doc

　　　　　2、风险补偿金计算表.doc

二○一一年十一月九日




论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达　

　
　　近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。　　笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。　　一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征　　在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：　　（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。　　（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。　　（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。　　（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。　　（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。　　（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。　　（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。　　笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。　　（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。　　计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。　　（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。　　（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。　　（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。　　但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。　　二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记　　商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。　　在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。　　假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。　　 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属　　依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。　　（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。　　此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。　　（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。　　１、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。　　房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。　　可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。　　２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。　　根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。　　３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。　　四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属　　在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。　　目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。　　《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。　　有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。　　据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历：　　邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。