合肥市财政局关于印发《合肥市土地开发复垦整理项目资金管理办法（试行）》的通知

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国有中小企业产权制度改革中应特别注意的问题

潍坊市市政工程设计研究院企业法律顾问 刘树宏

为了保证国有企业改制工作的健康、有序、规范地进行，国务院办公厅在转发国务院国有资产监督管理委员会《关于规范国有企业改制工作的意见》中明确规定了国有企业改制的程序，其程序依次为：批准制度、清产核资、财务审计、资产评估、交易管理、定价管理、转让价款管理、依法保护债权人利益、维护职工合法权益、管理层收购。实践中，很多国有中小型企业严格按上述程序规范运作，在遵守法律和法规的前提下，成功地实施了企业制度的转换，企业活力和市场竞争力明显增强，经济效益大幅增长。但是，也应该看到，企业在改制过程中还存在着很多的问题，如产权制度改革中存在的国有资产流失、职工合法权益受损、债权人利益有些得不到保障等等。那么，在国有中小企业产权改革过程中如何趋利避害或者尽量减少这些问题的发生呢？笔者认为，应从以下几个方面引起高度重视。
第一、要从本企业实际出发，充分而完整地认识国有经济布局和结构的战略性调整的实质内涵。产权制度改革的目的是为了增强和激发企业的活力，促进企业的健康发展。但是，现实中每个企业都有自己的具体情况与特点，因而产权制度的改革应有多种形式。有的企业可能适合私人全部持有企业股份，有的企业可能并不适合，或者并不十分适合。那么，我们就应该在贯彻落实中央关于国有企业改制基本政策的前提下，努力寻找对每一个企业最为有利的改制模式和方法，而决不能生搬硬套。在国有中小企业产权改革过程中，要特别注意防止那种不顾企业实际情况，认为只有将国有产权全部转售给私人才是产权改革的错误倾向。因此，我们应该从提高国有经济的活力和竞争力出发，从每一个企业的实际出发，充分考虑企业的生存环境，具体问题具体分析，从中找出切实可行且行之有效的产权改革形式，而不能搞一刀切。
第二，要十分重视国有中小企业产权改革过程中的规范化运作，防止出现重形式而轻实质的错误做法。国务院国有资产监督管理委员会《关于规范国有企业改制工作的意见》关于国有企业改制的程序，是我国国有企业改制必须遵循的程序。诚然，我们必须遵循以上程序，但更重要的是程序下的规范性运作。所谓规范化运作，就是要严格遵守法律法规的规定，按照公开、公平、公正的原则，切实而有效地维护国有中小企业出资人、债权人和职工群众各方的合法权益。例如，在国有中小企业实施管理层收购这个环节中，我们必须严格贯彻以下规定：向本企业经营管理者转让国有产权方案的制订，由直接持有该企业国有产权的单位负责或其委托中介机构承担，经营管理者不得参与转让国有产权的决策、财务审计、离任审计、清产核资、资产评估、底价确定等重大事项，严禁自卖自买国有产权；转让国有产权必须进入产权交易市场，经营管理者与其他投资者一样，竞价受让国有产权；经营管理者筹集收购国有产权的资金，要执行《贷款通则》的有关规定，不得向包括本企业在内的国有及国有控股企业借款，不得以这些企业的国有产权或实物资产作为标的物为融资提供保证、抵押、质押、贴现等；经营管理者对企业经营业绩下降负有责任的，不得参与收购本企业国有产权等等。当然，在这个环节中还有很多实质性的东西需要我们在实践中不断地去探索。现实中不少中小企业虽然从形式上看已经完成改制，但存在的不规范化问题非常之多，这就严重地违反了公平竞争的市场交易规则，破坏了正常的社会主义市场经济秩序，危害性极大。因此，我们只有而且必须坚持规范化运作，才能保证国有中小企业产权制度改革的健康发展，才能有效的建立社会主义市场经济体制，才能充分保证出资人、债权人和职工群众各方的合法权益，从而真正达到国有企业产权制度改革的真正目的。
第三，要从严查处中小企业国有产权转让中的不法行为，严防国有资产流失。国有中小企业产权改革是一个不断探索和完善的过程，同时也是国有中小企业改制过程中最为重要的一环。我们从已经查处的大量的侵吞国有资产的案例中可以看出，国有企业在产权改革中存在的问题是比较严重的，存在的漏洞是大的，侵吞国有资产的现象带有一定普遍性。究其原因，除了改制过程中存在的产权至上、急于求成、不规范化之外，中小企业自我约束机制、第三方的评估机制以及政府有关部门、机构的监督机制没有真正有效的运行是其关键所在。例如，在清产核资这一程序中，企业申报的资产是否属实，有无隐匿国有资产和虚构成本、债务行为；政府财政、审计部门是否做到了严格审查和监督，有无失职行为；资产评估机构是否真正中立，有无为企业作弊行为。以上任一部门的违法违规行为或者不负责任，都会导致国有资产的无为流失。而现实中大部分国有资产的流失都是与以上三个环节紧密相关的。所以，规范有关各方人员的行为并加大对涉嫌违法违规的有关责任人的处罚力度，同时制定严格有效的监督运行机制，是保护国有资产的重要措施。我们要坚持规范化运作，避免国有资产流失，就必须做到事前预防，事中检查，事后监督。特别是对于企业改制完成以后发现的国有资产流失问题绝不能姑息迁就，必须采取措施，坚决收归国有。如果是责任人采取违法违规手段使然，则同时应对责任人坚决查处，从严处理，毫不手软。
第四，要从企业长远利益出发，维护好国有中小企业职工在产权改革过程中的合法权益。 在国有中小企业改制的过程中，特别需要注意的方面就是国有企业职工的身份置换问题，这是改制过程中最困难、最敏感、政策性很强的运作程序。比如说职工在改制后企业中所持股权数量的多少这一问题。我们知道，很多中小企业在产权改革中贯彻了“经营者持大股”原则。本人认为，该原则所体现的理念是企业经营者持大股，拥有绝对的权力，享受较高的待遇，那么，他就必然会把企业当成自己的企业来管理，应该说这是一种高度集权的企业体制，其本身并无不合理之处。因为从国外私人企业和我国私有企业的成长和发展史看，这种体制无所不在，而且还体现出了较高的优越性。但是，这并不意味着我们的所有改制企业就一定要遵循这种模式。因为我们不是去新建一个企业，而是在已经存在的企业中去实行，且每个企业所处的行业、地位、效益以及环境都有所不同，处于朝阳行业的企业和濒临破产的企业更是大不相同。我们看到，处于朝阳行业且前景普遍看好的一些企业，产权改革异常顺利，企业职工都踊跃买股，但这是限量的，只能少买，不能多买。而经营者却可以轻而易举的以政府有关部门制定的“经营者持大股”原则为依据，理所当然的去占有大股份。我们再看看濒临破产且行业前景不看好的企业，无论是企业的经营者还是普通职工，一说买股，都惟恐躲之不及。为什么？为什么“经营者持大股”在这些企业就很难实行了呢？一句话，无利可图，更确切的说是没人敢去冒这个风险。再者，“经营者持大股”原则关键是没有对经营者持股数量的上下限进行合理规定，具体做法上一般是由企业经营者自己决定，这就很容易造成股权设置上的随意性，从而产生企业内部部分职工权益的受损。因此，我们除了必须遵守法律法规之外，还应该以企业所处市场风险环境条件为依据，从本企业实际出发，既要考虑企业经营者的利益，也要考虑全体职工参与产权制度改革的热情以及他们的合法权益，从而实现真正意义上的公平和平等。当然，产权改革是一个不断探索和不断完善的过程。在这个过程中，出现一些错误和挫折都是不可避免的，关键是错误的纠正和使其不再发生。产权改革的模式也不是一成不变的，关键是看对企业的发展是否真正有利，尤其是要充分考虑到企业全体职工的合法权益。因为企业改制的目的是为了企业的长期发展，而只有经营者的有效领导和企业全体职工的共同努力才是企业长期发展的唯一基石，二者是缺一不可的。
当然，国有中小企业产权制度改革中还有很多重要的问题，例如，如何切实保护债权人的合法利益、政府的管理和监督机制如何有效运行以及对产权制度改革中各种违法违规行为的预防和综合整治措施等等，这些都需要我们去探索，需要我们去完善。我们要按照十六届三中全会确定的改革方向，积极推进现代产权制度建设，既不能因为出现一些问题而否定国有产权制度的改革方向和取得的成效，放慢改革步伐；也不能对存在的问题视而不见，任其发展，要通过创新体制机制、完善政策法规、加强监督管理等多方面努力，使国有中小企业产权制度改革在推进中不断规范，在实施中不断完善。

广东省汕头市人民政府


汕头市人民政府令第42号


《汕头经济特区土地房产抵押登记管理办法》已经2000年6月13日汕头市人民政府第十届二十三次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

代　市　长
二○○○年七月六日


汕头经济特区土地房产抵押登记管理办法


第一条　为加强汕头经济特区（以下简称特区）土地房产抵押登记管理，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》等法律、法规的规定，结合特区实际，制定本办法。
第二条　凡以特区范围内依法可以抵押的土地房产进行抵押登记的，均适用本办法。
第三条　本办法所称的抵押人，是指将其合法的土地房产，以不转移占有的方式提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的自然人、法人或其他经济组织。
本办法所称的抵押权人，是指接受土地房产抵押作为履行债务担保的自然人、法人或其他经济组织。
第四条　房地产抵押必须遵循自愿、互利、公平、诚实信用的原则，依法进行。
　　第五条　市国土房产行政主管部门是特区土地房产抵押的登记机关，依法审查抵押的土地房产的合法性和真实性，核发房地产他项权证，并依法限制抵押期限内土地房产权属的转移。
　　第六条　下列土地房产可以抵押：
　　（一）以出让方式取得使用权且付清地价款的国有土地；
　　（二）以划拨方式取得使用权且经国土房产行政主管部门核定处分时应补交地价款数额的国有土地;
　　（三）已取得房地产权属证书的城市房屋及其占用的国有土地；
　　（四）依法可以抵押的承包的集体荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地；
（五）已登记的村镇企业的厂房等建筑物及其占用的集体土地；
（六）经土地房产交易管理机构交易确认的预购房地产。
以本条第（四）、（五）项规定的集体土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
以本条第（六）项规定的房地产抵押的，只限于购房人为取得该预购房地产的购房资金而向银行申请的抵押贷款。
　　第七条　下列土地房产不得设定抵押权：
　　（一）权属来源不合法、权属不清或有争议的土地房产；
　　（二）非私人所有的属于教育、医疗等公共福利性质的土地房产；
（三）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制转移的土地房产；
（四）房地产开发经营单位对其已经预售的房地产；
　　（五）自房屋拆迁公告发布之日起公告范围内的土地房产；
（六）代管人对其受委托权限未包括抵押内容的代管土地房产；
（七）其他依法不得转让、抵押的土地房产。
第八条　以土地使用权进行抵押时，其地上建筑物、附着物应随之抵押。以房屋进行抵押时，其占用的土地使用权应随之抵押。
　　第九条　以土地使用权设定的抵押期限，不得超过土地使用权的出让年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十条　以出租的土地房产抵押的，抵押人应将土地房产租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况书面通知承租人。
以同一宗土地房产设定两个以上抵押权的，在抵押登记前，抵押人应将抵押情况书面告知原有各抵押权人。
第十一条　用以抵押的土地房产的价值不得低于所担保的债权；已抵押土地房产的价值超过所担保的债权的余额部分，可以再行抵押。
第十二条　国有企业、集体企业和事业单位法人以其经营管理的土地房产进行抵押的，应符合国有、集体资产管理的有关规定。
第十三条　以土地房产设定抵押权时，应对抵押的土地房产进行估价。土地房产的估价, 由抵押当事人委托具有土地房产评估资质的机构评估，也可由抵押当事人自行协商确定。
涉及划拨土地使用权的土地房产的评估价值，应报国土房产行政主管部门核定处分时应补交地价款的数额。
第十四条　抵押合同在我国境外（含港澳地区）订立的，应当按有关规定办理公证或认证。抵押贷款合同在我国境内订立的，应当办理公证。
第十五条　抵押当事人应当于抵押合同签订之日起１５日（依法应当公证或认证的抵押合同，于公证或认证之日起３０日）内向市国土房产行政主管部门办理抵押登记。
抵押合同自抵押登记之日起生效。
第十六条　抵押当事人申请办理抵押登记，应按下列规定交验文件资料：
　 （一）土地房产抵押合同（有签订主合同的，还须提交主合同）。
（二）抵押双方当事人或代理人的资格证明：
１、属法人或其他经济组织的持营业执照或法人登记证件。
２、属个人的持居民身份证或其他合法身份证件。
３、属代理人的还应当持授权委托证明。
（三）抵押土地房产的权属证件：
１、属国有土地使用权的，持国有土地使用证。
２、属集体土地使用权的，持集体土地使用证，有地上建筑物的，还须附建筑物权属证件。
３、属建成的房屋的，持房屋所有权证或房屋共有权保持证及土地使用证，或持房地产权证。
４、属预购的房屋的，持经土地房产交易管理机构确认的房地产预售合同。
　　（四）抵押土地房产估价的资料；
（五）抵押人有权设定抵押权的证明材料：
１、属划拨的国有土地使用权的，持国土房产行政主管部门核定处分时应补交地价款数额的书面意见。
２、属集体土地使用权的，持土地所有者同意抵押的证明。
３、属中外合作、合资和外商独资企业以及有限责任公司、股份有限公司等企业的土地房产的，持经董事会决议或股东大会通过同意抵押的证明或其他有关证明。
４、属共同共有或不可分割的按份共有的土地房产的，持其他共有人同意抵押的证明。
（六）登记机关认为需要交验的其他文件、资料。
第十七条　申请抵押登记符合本办法规定、文件资料齐全的，市国土房产行政主管部门应当予以受理，并应当自受理之日起１５日内给予核准登记，发给《房地产他项权证》。属以预购房屋设定抵押权的，在其房屋购销合同上注记，并于房屋交付使用后核发《房地产他项权证》。
抵押登记的申请经审查不符合本办法规定的，不予受理，并在收到申请之日起15日内书面通知申请人。
《房地产他项权证》由抵押权人收存。
第十八条　已办理抵押登记的土地房产未经抵押权人同意，不得转让、交换、赠与、再抵押和继承。确需进行上述行为的，应经抵押权人书面同意。
第十九条　同一宗土地房产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖土地房产所得的价款按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。
　　第二十条　抵押合同发生变更时，当事人应当在合同变更之日起１５日内向市国土房产行政主管部门办理抵押变更登记。申请抵押变更登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和抵押变更合同。
第二十一条　抵押当事人需延期抵押的，应当自延期抵押事项发生之日起１５日内向市国土房产行政主管部门申请办理延期抵押登记。市国土房产行政主管部门应当依照本办法第十七条规定给予办理延期抵押登记。
第二十二条　抵押合同解除或终止时，抵押当事人应当在合同解除或终止之日起１５日内向市国土房产行政主管部门办理注销抵押登记。
申请注销抵押登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和以下资料：
（一）抵押所担保的债务已经履行或者债权人免除债务的，应当提交债权人出具的书面证明；
（二）抵押合同解除的，应当提交抵押解除证明资料；
（三）发生法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形的，应当提交有关资料。
第二十三条　抵押登记、变更抵押登记、延期抵押登记、注销抵押登记的有关资料应当对公众开放查阅。
第二十四条　抵押人隐瞒土地房产存在共有、侵权、争议、被查封、被扣押等真实情况，或重复抵押的，市国土房产行政主管部门应当撤销全部或部分登记。撤销登记决定书应当自作出之日起１５日内送达当事人。
第二十五条　抵押人伪造有关证件、文件或故意持伪造的证件、文件骗取登记的，市国土房产行政主管部门应当撤销登记，并处以１０００元以上５０００元以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应当负赔偿责任。
第二十六条　抵押合同依法变更、解除或终止，以及延期抵押，抵押当事人不按本办法第二十、二十一、二十二条规定期限分别办理变更、延期抵押登记和注销抵押登记的，原抵押登记自上述期限届满的次日起视为自行注销。
第二十七条　抵押人擅自将抵押的土地房产转让、交换、出租、再抵押、赠与或以其他方式处分的，其处分行为无效，并应承担由此产生的法律责任。
第二十八条　抵押当事人对市国土房产行政主管部门的行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第二十九条　本办法自发布之日起施行。

汕头市人民政府办公室　　　　

二○○○年七月十一日