中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法
建设银行
中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法
建设银行
根据1997年12月31日建设银行发布的《中国建设银行个人住房贷款办法》将本文废止。
第一章 总 则
第一条 为配合住房制度改革，推进住房商品化，支持职工购、建（包括翻建，下同）自用住房，特制定本办法。
第二条 职工住房抵押贷款是为职工购、建自用住房而开办的专项贷款。
职工住房抵押贷款的原则是：先存后贷，存贷挂钩，抵押加保，整借零还。
第三条 本办法适用于已进行住房制度改革的全民或集体所有制单位的职工。
第二章 贷款对象及条件
第四条 贷款对象。凡城镇全民或集体所有制单位正式职工（包括参加住房公积金的“三资”企业的中方职工），均可申请职工住房抵押贷款。
第五条 贷款条件。贷款申请人需同时具备下列条件：
一、有当地正式城镇户口；
二、有购买住房的合同、协议，批准建房的证明文件或其他证明文件；
三、提出借款申请时，在贷款银行有相当于购买住房全部价款30％以上的存款（包括住房公积金存款），并以此作为购建住房的首付款；
四、有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力；
五、同意将房产或贷款银行认可的有价证券抵押给贷款银行；
六、职工所在单位必须在建设银行房地产信贷部开立住户基金存款户；
七、借款人所在单位同意作为归还贷款本息的保证人。
第六条 借款人应向贷款银行提供以下需要审查的材料。
一、借款人具有法律效力的身份证明；
二、借款人所在单位出具的借款人固定经济收入的证明；
三、符合法律规定的购建住房合同、协议或其他证明文件；
四、抵押房产的估价报告书、鉴定书；
五、还款保证人的资信证明材料；
六、贷款银行要求提供的其他证明文件和材料。
第三章 贷款期限和利率
第七条 贷款期限应根据当地房改方案和职工承受能力来确定。以优惠价、标准价购房的，贷款期限最长不超过15年；以商品价购房的，贷款期限最长不超过20年。
第八条 贷款利率按借款人首期付款占房价款的比例和贷款期限的不同，实行档次利率。一年期贷款利率与房地产信贷部存款的平均月利率的利差不得低于1．5‰。首期付款比例越高，贷款利率越低；贷款期限越长，贷款利率越高（贷款利率参考表见附式一、二）。当国家调整利率
时，利率随之作相应调整。
第四章 贷款程序
第九条 借贷双方须严格履行下列程序：
一、借款人须填写职工住房抵押贷款申请表（附式三），并向贷款银行提交本办法第六条规定的各项证明材料；
二、贷款银行对借款人的借款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后由贷款银行出具贷款承诺书；
三、借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同或协议；
四、借贷双方及保证人签订住房抵押贷款合同（附式四），并进行公证；
五、贷款合同签订并经公证后，银行将借款人的存款和贷款以转帐方式划入购房合同或协议指定的售房或建房单位在贷款银行开立的存款户。
第五章 贷 款 抵 押
第十条 购买现货商品住房的借款人，应将所购房产的产权证书及保险单抵押给贷款银行；购买期货商品房的，当房屋在建时，可用银行认可的有价证券作为抵押。
第十一条 用于抵押的房产，必须经过贷款银行认可的资产评估部门进行估价。贷款本息不得超过抵押物估价值的百分之七十。
第十二条 抵押期间，借款人无权转移、变卖或再次抵押被抵押房产或购建房合同的权益。用有价证券进行抵押的，抵押人不得以任何理由挂失或追索证券本息及收益。
第十三条 抵押双方应正式签订抵押贷款合同并详细开列抵押物清单，抵押自抵押贷款合同签订起生效，至借款人还清全部贷款本息时止抵押解除。抵押解除后，银行将抵押物归还借款人。
第十四条 贷款到期并宽限期满后，借款人仍未还清贷款本息的，贷款银行有权以国家法律、法规允许的方式对抵押物进行处分，处分抵押物所得的金额不足以偿还以所欠银行贷款本息时，贷款银行仍有权追索债务。
第十五条 贷款期间若借款人工作单位变动，贷款合同应同时变更。
第六章 抵押物的保险
第十六条 借款人需在抵押贷款合同签订前到保险公司按银行指定的险种办理抵押物的保险。保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于贷款的全部本息，并应明确贷款银行为该抵押物保险的第一受益人。保险单不得有任何有损银行权益的限制条件，保险所需一切费用由借款人负担
。在抵押期间，保险单交贷款银行保管，保险单享有的权益无条件地让渡给贷款银行。
第十七条 借款人用抵押贷款购买期货商品住房的，应由售房单位对售房合同指定的商品住房进行保险，保险费由房屋买方或卖方负担，保险单应交贷款银行保管。抵押期间，保险单的全部权益应让渡给贷款银行。
第十八条 抵押有效期内，借款人或售房单位不得以任何理由中断或撤销保险，如保险中断，银行有权代为投保，一切费用由借款人负担。
第七章 贷款的偿还和收回
第十九条 借款人须按贷款合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人所在单位作为保证人应协助和督促借款人偿还贷款本息。银行可委托借款人所在单位代扣贷款本息或直接从借款人的住房公积金存款帐中扣收。
第二十条 归还贷款本息的方法有两个方案，由各行根据当地情况选定。
第一方案：先还息，后还本等额偿还法，其公式是：
Ｔ
ＡＩ（1＋Ｉ）
每月等额偿还贷款本息＝－－－－－－－－
Ｔ
（1＋Ｉ ）－1
其中：Ａ：贷款本金 Ｔ：贷款期限，按月计算 Ｉ：贷款月利率
第二方案：本息均还法，其公式是：
借款额（元）
月均归还本金＝－－－－－－
借款期（月）
〔借款期（月）＋1〕×借款额（元）×月利率
月均还利息＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
2×借款期（月）
月均还款额＝月均归还本金＋月均还利息
第二十一条 贷款期内，借款人未按合同规定的期限偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，贷款银行不予处罚，但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，银行按超过的逾期天数，每天计收逾期额万分之三的罚息。
第二十二条 贷款全部到期后，借款人未能还清全部贷款本息的，有6个月的宽限期。在宽限期内，银行按逾期天数每天向借款人收取逾期额万分之三的罚息。借款人若提前归还全部贷款本息，银行应按提前的贷款期限调整提前归还部分的贷款利息，已计收的贷款利息不再退还。借款
人若分次提前归还贷款本息，银行可相应减收提前归还贷款的利息，具体减收办法由各省级行确定。
第二十三条 借款人死亡或经有权部门宣布失踪，借款人财产的合法继承人应继续履行借款人签订的贷款合同。
第二十四条 发生下列情况之一时，银行有权收回部分或全部贷款。
一、借款人违反贷款合同规定的任何条款，经贷款银行提出，借款人未予纠正；
二、借款人发生任何导致不能按期归还贷款本息的变故。
第八章 其 他
第二十五条 贷款银行应按照贷款合同的规定办理住房抵押贷款，若由于银行的责任影响借款人按合同规定使用借款，银行应按影响天数和数额，每天付给借款人万分之三的违约金。
第二十六条 抵押物的评估费由借款人负担，贷款合同公证费由借贷双方平均分担，贷款银行可以向借款人一次性适当收取抵押物保管费。
第二十七条 贷款合同借贷双方及保证人发生纠纷时，首先由当事人各方协商解决，协商无结果时可向当地仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十八条 贷款合同当事人的任何一方要求变更合同内容或解除合同需以书面形式提前通知合同的其他当事人，未达成协议前，原合同继续有效。
第二十九条 本办法由中国人民建设银行总行负责解释修订。各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行可根据本办法，结合本地区实际情况制定实施细则和补充规定报总行备案。
第三十条 本办法自发布之日起施行。
附式略。
附件：关于《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》的说明
一、本办法的适用范围为已进行房改的全民或集体所有制单位的职工，包括参加公积金的“三资”企业的中方职工。个体经营者购买商品房不适用本办法。
二、本办法只规定了首付款的最低额度，未规定存款期限，各行在制定实施细则时，可根据当地的实际情况和职工家庭的经济承受能力确定首付款额度，并规定是否需存足一定时间。
三、关于有价证券的抵押问题。用于抵押的有价证券最长期限一般为5年，而职工的购房抵押贷款期限一般均长于5年，因此，在抵押期间对到期的有价证券可作如下处理：
1．借款人可以用同面值的有价证券向贷款银行进行等额调换；
2．由贷款银行兑付后，为抵押人开具与贷款同期的储蓄存单，继续用于抵押；
3．用于抵还贷款本息。
四、本办法所附《住房抵押贷款利率参考表》是假设房地产信贷部资金月平均成本为3．3‰，最低贷款利率按照人民银行规定增加1．5‰，确定为月息4．8‰。为了鼓励职工多付款，早还款，在利率设置上采取了随着首付款比例的提高，贷款利率递减，随着贷款期限的延长，贷
款利率递增的办法，即：首付款每增加10％，贷款利率相应降低0．3‰；贷款期限每延长一个档次，贷款利率相应提高0．6‰。各行可根据上述原则确定贷款利率。
五、本办法提供的利率参考表中的利率水平适用条件是：职工家庭月收入在500元以上，住宅售价在每平方米350元以下，购房的使用面积在55平方米以下，月均还款额约为150元，约占家庭收入的30％。各行可根据当地职工收入水平和房屋售价等情况进行测算，确定较为
适宜的利率水平。
六、本办法设置了两种还款办法，各行可任选一种。两种还款办法银行的利息收入是不同的，第二种还款办法（本息均还法）要比第一种还款办法（先息后本法）利息收入少。为了弥补第二种还款办法给银行造成的利息损失，可以相应提高贷款利率。为此，我们计算了一个利率对照表
；供各行参考。两种还款办法利率关系公式如下：
2Ｔ
Ｔ Ｔ
Ｉ2 ＝｛Ｉ1 （1＋Ｉ1 ） ／〔（1＋Ｉ1 ） －1〕－1／Ｔ｝×－－－－－
（Ｔ＋1）
其中：Ｉ1 ：方案一利率
Ｉ2 ：方案二利率
Ｔ：贷款期限，按月计算
七、为了掌握银行的资金平衡情况，我们对两种方案的资金平衡点进行了测算。资金平衡点是指在贷款利率、贷款期限、户贷款额和月贷款户数一定的情况下，银行贷款资金投入与回收的平衡点，即当贷款达到一定额度后，每个月可以靠回收贷款发放新贷款，而不需要增加信贷资金投
入。资金平衡点的计算公式如下：
Ｔ1 Ｔ1
方案一：Ｎ1 ＝2×〔（1＋Ｉ1 ） －1〕／〔Ｉ1 ×（1＋Ｉ1 ）〕 －1
方案二：Ｎ2 ＝4×Ｔ2 ／〔2＋（Ｔ2 ＋1）×Ｉ2 〕
其中：Ｎ1 、Ｎ2 ：为达到平衡所需时间，按月计算
Ｔ1 、Ｔ2 ：贷款期限，按月计算
Ｉ1 、Ｉ2 ：方案一、二利率。
设若每月贷款Ｈ户，每户贷款Ｇ元，则达到平衡点时需要资金为Ｗ＝Ｎ×Ｈ×Ｇ。资金平衡点举例如下。
两种方案资金平衡点举例
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贷款期限｜ 方案一 ｜ 方案二 ｜Ｗ1·Ｗ2（元）｜Ｎ1·Ｎ2（月）
（年） ｜月利率（‰）｜月利率（‰）｜（Ｗ1＝Ｗ2） ｜（Ｎ1＝Ｎ2）
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
5 ｜ 7．2 ｜ 7．8 ｜ 9700000｜ 97
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
10 ｜ 8．4 ｜ 9．9 ｜15000000｜ 150
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
15 ｜ 9．0 ｜ 11．1 ｜17700000｜ 177
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－
20 ｜ 10．2 ｜ 13．8 ｜17800000｜ 178
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
备注：表中设每月10户，每户贷款10000元。
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1992年9月19日
广东省重大建设项目稽察办法
广东省人民政府
印发广东省重大建设项目稽察办法的通知
各市、县、自治县人民政府，省府直属有关单位：
现将《广东省重大建设项目稽察办法》印发给你们，请认真遵照执行。
广东省人民政府
二○○二年八月二十六日
广东省重大建设项目稽察办法
第一条 为了加强对省重大建设项目的监督，保证工程质量和资金安全，提高投资效益，保证稽察工作有序高效进行，根据《国家重大建设项目稽察办法》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 对省重大建设项目的监督，实行稽察特派员制度。
省重大建设项目稽察特派员由省发展计划委员会派出，对省重大建设项目的建设和管理进行稽察。
第三条 省发展计划委员会负责组织和管理省重大建设项目稽察工作。
依照本办法派出稽察特派员的省重大建设项目（以下简称建设项目）名单，由省发展计划委员会商省人民政府有关部门或者地方人民政府后确定。
第四条 稽察特派员稽察的建设项目范围是：
（一）省参与投资的省重点建设项目；
（二）省级财政性资金安排的重点建设项目；
（三）国家在我省建设的重大建设项目；
（四）省人民政府授权稽察的重点建设项目；
（五）国家计委重大项目稽察特派员办公室委托稽察的建设项目。
第五条 建设项目稽察的基本任务是依法对建设项目的建设和管理进行程序性稽察。主要内容包括：
（一）对建设项目审批程序、勘察设计和开工条件等前期工作进行稽察；
（二）对工程建设的质量、进度、资金使用、概算控制以及招标投标活动进行监督检查；
（三）对项目建设的投资环境进行评价，对项目效益进行后评价。
第六条 建设项目稽察工作，坚持依法办事、客观公正、实事求是的原则。
稽察特派员与被稽察单位是监督与被监督的关系。稽察特派员不参与、不干预被稽察单位的日常业务活动和经营管理活动。
第七条 省发展计划委员会设重大项目稽察特派员办公室，对外工作使用广东省重大项目稽察特派员办公室名称，负责协调稽察特派员在稽察工作中与省人民政府有关部门和有关地方的关系；承办建设项目稽察的组织工作和稽察特派员及其助理的日常管理工作；审核、上报稽察报告；建立建设项目稽察监测制度；受理建设项目的违规举报；研究制订对建设项目监督检查的具体规定。
第八条 建设项目稽察工作，实行稽察特派员负责制。
一名稽察特派员一般配备三至四名助理，协助特派员工作。
稽察特派员及其助理，均为国家公务员。
第九条 稽察特派员履行下列职责：
（一）依据国家和省有关法律、行政法规和方针政策，监督被稽察单位有关项目建设是否符合规定程序；
（二）检查建设项目的招标投标、工程质量、进度、合同管理及施工监理等情况，跟踪监测建设项目的实施情况；
（三）检查监督被稽察单位项目资金使用情况以及工程的概算、预算和决算是否得到有效控制；
（四）对被稽察单位主要负责人的经营管理行为进行评价，提出奖惩建议。
第十条 一名稽察特派员一般负责若干个建设项目的稽察工作，每年对每个建设项目进行一至二次现场稽察，其他时间主要通过信息系统对建设项目实施进行跟踪监测。
稽察特派员可以根据实际需要，不定期开展专项稽察。
第十一条 稽察特派员应当适时了解建设项目可行性研究的审查情况，并在可行性研究批准后介入建设项目的稽察。
第十二条 省发展计划委员会需对所审批省财政性资金安排的重大建设项目调整概算总投资的，应先由稽察特派员对建设项目原批准概算总投资的执行情况进行稽察，稽察结果作为调整建设项目概算总投资的依据。
第十三条 稽察特派员开展稽察工作，可以采取下列方式：
（一）听取被稽察单位主要负责人有关建设项目的情况汇报，在被稽察单位召开与稽察事项有关的会议，参加被稽察单位与稽察事项有关的会议；
（二）查阅被稽察单位有关建设项目的财务报告、会计凭证、会计帐簿等财务会计资料以及其他有关资料；
（三）进入建设项目现场进行查验，调查、核实建设项目的招标投标、工程质量、进度等情况；
（四）核查被稽察单位的财务、资金状况，向职工了解情况、听取意见，必要时要求被稽察单位主要负责人作出说明；
（五）向财政、审计、建设等有关部门及银行调查了解被稽察单位的资金使用、工程质量和经营管理情况。
第十四条 被稽察单位应当接受稽察特派员依法进行的稽察，在规定的时间内如实向稽察特派员提供与建设项目有关的文件、合同、协议、报表等资料和情况，报告建设和管理过程中的重大事项，不得拒绝、隐匿、伪报。
第十五条 建立由省发展计划委员会牵头组织的，财政、审计、建设等部门参加的省重大建设项目稽察联席会议制度，建立正常的信息、资料交流制度和重大违规问题移送查处制度。省发展计划委员会应当加强同财政、审计、建设等有关部门以及银行的联系，相互通报有关情况。根据需要，可以组织稽察特派员与财政、审计、建设等有关部门人员联合进行稽察，也可以聘请有关专业技术人员参加稽察工作或者委托有资质的机构对某项内容进行检验和鉴定。
第十六条 省人民政府有关部门和有关的地方人民政府应当支持、配合稽察特派员的工作，为稽察特派员提供被稽察单位的有关情况和资料。
第十七条 稽察特派员对稽察工作中发现的问题，应当向被稽察单位核实情况，听取意见；被稽察单位提出异议的，省发展计划委员会可以根据具体情况进行复核。
第十八条 稽察特派员每次对建设项目进行的稽察工作结束后，应当及时提交稽察报告。
稽察报告的内容包括：建设项目是否履行了法定审批程序；建设项目资金使用、概算控制的分析评价；招标投标、工程质量、进度、合同管理等情况的分析评价；被稽察单位主要负责人经营管理业绩的分析评价；建设项目存在的问题及整改意见；省发展计划委员会要求报告的或者稽察特派员认为需要报告的其他事项。
第十九条 稽察报告由稽察特派员负责提出，由省发展计划委员会负责审定；重大事项和情况，由省发展计划委员会向省人民政府报告。
第二十条 稽察特派员在稽察工作中发现被稽察单位的行为有可能危及建设项目工程安全、造成国有资产流失或者侵害国有资产所有者权益以及稽察特派员认为应当立即报告的其他紧急情况，应当及时向省发展计划委员会提出专题报告。
第二十一条 稽察特派员由省发展计划委员会任免。
稽察特派员由处级公务员担任，年龄一般在５５周岁以下。
稽察特派员应当具备下列条件：
（一）具有较高的贯彻执行国家、省的有关法律、行政法规和方针政策的水平；
（二）坚持原则，廉洁自律，忠实履行职责，自觉维护国家利益和人民的利益；
（三）熟悉项目情况，具备计划、投资、建设管理工作经历，大专以上学历，具有较高的项目建设和管理专业知识，较好的综合分析和判断能力；
（四）经过专门培训。
第二十二条 稽察特派员助理由省发展计划委员会任免。
稽察特派员助理由科级以下公务员担任，年龄一般在５０周岁以下。
稽察特派员助理应当具备下列条件：
（一）熟悉并能贯彻执行国家、省有关法律、行政法规和方针政策；
（二）坚持原则，廉洁自律，忠实履行职责，保守秘密；
（三）熟悉项目建设和管理，具有计划、财务、审计或者工程技术方面的专业知识，并有相应的综合分析和判断能力；
（四）经过专门培训。
第二十三条 省发展计划委员会选派稽察特派员及其助理，应当吸收省人民政府有关部门的人员参加。
第二十四条 稽察特派员及其助理对建设项目的稽察实行定期轮换制度，负责同一建设项目的稽察一般不得超过３年。
稽察特派员及其助理均为专职。
第二十五条 稽察特派员及其助理持省人民政府核发的《广东省人民政府行政执法证》上岗执法。开展稽察工作时应当有两名或两名以上持证工作人员参加。
第二十六条 稽察特派员的派出实行回避原则，不得派至其曾经管辖、工作过的建设项目或者其近亲属担任被稽察单位高级管理人员的建设项目。
第二十七条 稽察特派员开展稽察工作所需费用由省财政拨付。
第二十八条 稽察特派员及其助理不得泄露被稽察单位的商业秘密。
第二十九条 稽察特派员及其助理在履行职责中，不得接受被稽察单位的任何馈赠、报酬、福利待遇，不得在被稽察单位报销费用，不得参加被稽察单位安排、组织或者支付费用的宴请、娱乐、旅游、出访等活动，不得在被稽察单位为自己、亲友或者其他人谋取私利。
第三十条 稽察特派员及其助理在稽察工作中成绩突出，为维护国家利益做出重大贡献的，给予奖励。
第三十一条 稽察特派员及其助理有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对被稽察单位的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的；
（二）与被稽察单位串通编造虚假稽察报告的；
（三）有违反本办法第二十八条、二十九条所列行为的。
第三十二条 被稽察单位发现稽察特派员及其助理有本办法第三十一条所列行为时，有权向省发展计划委员会报告。
第三十三条 被稽察单位违反建设项目建设和管理规定的，省发展计划委员会依据职权，可以根据情节轻重作出如下处理决定：
（一）发出整改通知书，责令限期整改；
（二）通报批评；
（三）暂停项目建设。
涉及省人民政府其他有关部门和有关地方人民政府职责权限的问题，移交省人民政府有关部门和地方人民政府处理。
重大的处理决定，应当报省人民政府批准。
处理决定同时抄送财政、审计、建设等有关部门。
第三十四条 省发展计划委员会发出稽察限期整改通知书后，应当跟踪监测整改情况，并适时组织复查，直至达到整改目标。
有关地方、部门和被稽察单位应当根据整改通知书的内容和要求，认真进行整改。
第三十五条 被稽察单位有下列行为之一的移交纪检、监察部门处理；涉嫌违法的，移交司法部门处理：
（一）拒绝、阻碍稽察特派员依法履行职责的；
（二）拒绝、无故拖延向稽察特派员提供财务、工程质量、经营管理等有关情况和资料的；
（三）隐匿、伪报有关资料的；
（四）有妨碍稽察特派员依法履行职责的其他行为的。
第三十六条 省发展计划委员会设立建设项目违规举报制度，接受社会公众对建设项目的违规举报，对举报有功人员，根据情况给予一定的奖励。
举报人对举报的内容负责。如果经核实属有意诬告、诽谤被举报人，按有关法律、法规转有关部门处理。
第三十七条 本办法自公布之日起一个月后施行。
