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佛山市商品房预售款监督管理实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 06:25:33  浏览:8940   来源:法律资料网
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佛山市商品房预售款监督管理实施办法

广东省佛山市人民政府


佛山市商品房预售款监督管理实施办法
佛山市人民政府
佛府(2001)010号



第一条 根据《广东省商品房预售管理条例》的规定,为加强商品房预售款监督管理,保证商品房预售款用于项目建设,维护商品房预售双方的合法权益,制定本办法。
第二条 市房地产交易登记机构负责商品房预售款的监督管理工作。
第三条 凡经批准在建的商品房项目,预售人(发展商,下同)向市房地产管理局申办《商品房预售许可证》之前,必须与市房地产交易登记机构、商品房项目所在地银行三方签订《佛山市商品房预售款专用帐户监管协议书》;预售人还须在银行设立商品房预售款专用帐户,有多个预售房项目的,应分别设立预售款专用帐户。拟办理银行按揭业务的,可在办理按揭业务的银行开设预售房款专用帐户。预售人凭银行出具的《开立商品房预售款专用帐户通知书》分别到市房地产交易登记机构备案和送市房地产管理局办理预售许可证。
第四条 预售人申领《商品房预售许可证》提交的资料由市房地产交易登记机构受理,然后送市房地产管理局审核。自受理之日起15个工作日内,市房地产管理局对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》;对不符合条件的,应书面通知预售人。
预售许可证应当载明:预售人和预售房款专用帐户开户银行名称、帐号、预售房项目、座落位置、楼号、楼层、建筑面积。
预售人预售商品房应在售楼处悬挂企业法人营业执照、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书以及注明预售商品房项目座落位置的规划平面图。
第五条 预售人预售商品房必须与购房人签订国家统一制定的《商品房购销合同》,并在合同中注明购房款存入的专用帐户名称、帐号。
《商品房购销合同》签订后30日内,预售人须凭银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证到市房地产交易登记机构办理购销合同的登记手续。市房地产交易登记机构应审查银行出具的付款凭证,监督购房人按合同约定的付款方式和时间,将预售款进入专用帐户。
第六条 预售人需要使用商品房预售款时,应向市房地产交易登记机构提交:
(一)《商品房预售款使用申请表》二份;
(二)预售人用款计划;
(三)预售人与承建商签订的施工进度合同;
(四)用于支付工程款的,提供建筑施工监理单位出具的施工进度证明和承建商的用款申请;
(五)用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供与供货商签订的购销合同。
第七条 市房地产交易登记机构在受理预售人用款申请后,按下列程序进行审查,于5个工作日内作出答复。
(一)审查预售人提供资料;
(二)前往施工现场勘查工程进度情况;
(三)用于支付工程款的,根据施工合同约定工程进度和承建商用款申请予以核准用款;
(四)用于支付购买建筑材料设备的,根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款;
(五)用于支付法定税费的款项在预售款总额的10%内核准用款。
同意使用预售款的,在申请表上加具核准意见,其中一份由市房地产交易登记机构保留,另一份由预售人送银行办理预售款拨付手续,银行按核准数额拨付。办理完毕后,预售人应将拨款回执送市房地产交易登记机构备案,并按《广东省商品房预售管理条例》规定向市房地产交易登记机构缴交拨付款项千分之二的监督管理服务费。
第八条 预售人应将预售款专用帐户的对帐单于每月15日前向市房地产交易登记机构提供。房地产交易登记机构与银行、预售人要密切配合,共同做好预售房款监督管理工作。
第九条 预售商品房项目竣工并通过依法验收合格并办理产权过户证明后,预售人可填写《商品房预售款专用帐户注销申请表》,向市房地产交易登记机构申请结清预售房款专户资金,经市房地产交易登记机构同意后,银行办理有关结算手续,注销该预售房款的专用帐户。
第十条 预售人未取得《商品房预售许可证》预售商品房或不按规定到市房地产交易登记机构办理购销合同登记手续、擅自收存或挪用预售房款等违反本办法规定的,由市房地产管理局责令其改正并按《广东省商品房预售管理条例》的规定实施行政处罚。
第十一条 各市可参照本办法制定实施办法。
第十二条 本办法由市房地产管理局解释。
第十三条 本办法自颁布之日起实施。


2001年1月19日
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王林清/杨心忠 最高人民法院


保险代位求偿制度是保险法中损失补偿原则的派生制度,是一项设计十分精巧的法律制度,在各国保险法中都占有十分重要的地位。在一些保险业发达的国家比如英国和美国,关于保险代位求偿制度的立法和司法实践已经非常成熟。由于我国保险业发展的时间较短,整个行业仍处于粗放式发展阶段,对于保险代位求偿制度,我国理论研究不够深入,业务实践也不够成熟,立法司法也相对滞后。本文着重对代位求偿权行使过程中出现的限制事由进行分析,包括行使名义限制、行使对象限制、行使金额限制以及保险人和被保险人弃权等一系列法律限制和自我限制,以期完善代位求偿制度的法律体系,使代位求偿制度能够健康发展并逐渐发挥其作用。

一、保险代位求偿权行使名义的限制

早期保险人均以被保险人的名义行使代位求偿权。但随着保险业的发展以及保险法律制度的完善,现在许多国家承认保险人既可以自己的名义,也可以被保险人的名义向第三人请求给付。英国的保险判例认为,保险人向被保险人给付保险金后,原则上只能以被保险人的名义请求第三者赔偿。[1]根据《英国财产法》第136条的规定,被保险人对第三人的赔偿请求权以法定形式转让给保险人的,保险人在给付保险金后,可以自己的名义行使保险代位权,但被保险人对第三人的赔偿请求权没有以法定形式转让给保险人的,保险人不得以自己的名义而只能以被保险人的名义行使保险代位权。可见,对于代位求偿权的移转英国似乎采取请求代位主义,而非当然代位主义。因此,在被保险人尚未以法定形式将其对第三人的损害赔偿请求权让与保险人时,债权还未发生转移,保险人还不是赔偿权利人,因此,其不能以自己的名义行使。而在被保险人为法定的让与行为之后,保险人取得对第三人的损害赔偿请求权,成为此权利的主体,因此,其自可以自己的名义行使自己的权利。这也是《英国财产法》以被保险人是否履行法定的债权转让形式而作出区分规定的原因。我国《保险法》对保险人应以何人的名义行使代位求偿权无明确的规定。我们认为,代位求偿权在本质上是债权转让,是债的主体的变更,代位权一经产生,被保险人对第三人的损害赔偿请求权便移转与保险人,保险人成为此权利的主体,因此,保险人自得以其自己的名义行使。我国《海事诉讼特别程序法》第94条、95条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第65条等即明确规定在诉讼时,保险人应以自己的名义行使其对第三人的代位求偿权。从上述法律规定和司法解释的内容可以看出,我国立法倾向是保险人以自己的名义直接向第三人(债务人)请求或提起诉讼或仲裁的代位求偿方式。保险人以自己的名义提起诉讼,更符合我国的诉讼实践。

二、保险代位求偿权行使对象的限制

保险人行使其代位求偿权的,应当向因造成标的物损害而引起保险事故发生的第三人求偿,即应当向在债权转让之前对被保险人具有损害赔偿义务的第三人请求赔偿。但是,第三人的范围并不是没有限制的。各国一般都禁止保险人向被保险人的家庭成员或组成人员追偿,否则,将不能实现财产保险损害填补之目的。因为被保险人的家庭成员或者组成人员与被保险人具有密切的联系,被保险人组成人员造成的损失常须由被保险人来承担责任,而被保险人家庭成员间密切的人身关系常常决定了其财产上的密切联系,它们在经济上息息相关。一般来说,被保险人受到损失的,其家庭成员或组成人员的利益也会受到损失,反之亦然。如果允许保险人在赔偿后可向被保险人的家庭成员或组成人员追偿,实际上是又向被保险人索回了赔偿,等于让被保险人自己承担损失,无法实现保险的目的。而在被保险人的家庭成员或组成人员故意造成保险事故的情况下,则不影响保险人的代位求偿权。我国《保险法》第62条规定:“除被保险人的家庭成员或者其组成人员故意造成本法第60条第1款规定的保险事故外,保险人不得对被保险人的家庭成员或者其组成人员行使代位请求赔偿的权利。”对于家庭成员的范围,由于《保险法》未作明确规定,容易造成司法实践的混乱。我们认为,对于被保险人的家庭成员,应当作广义的理解与把握,对其可以界定为:与被保险人共同生活在一起,有一定的时间性和连续性,且相互间进行扶养、扶助或赡养的成员。由于家庭成员与近亲属之间具有一定的交叉和重叠,对于在血缘上具有同源关系的自然血亲,如伯、叔、姑与侄、侄女,舅、姨与甥、甥女,堂兄弟姐妹,表兄弟姐妹等,在一起共同生活的,也应当作为家庭成员来对待。对于被保险人的组成成员,则应作狭义的理解,指为被保险人的利益或者接受被保险人的委托或者与被保险人有某种特殊法律关系而进行活动的人,包括被保险人的雇佣人员、合伙人和代理人等,这部分人常是代替被保险人履行行为的人,其履行职务的行为所造成的损害由被保险人承担责任,所以保险人不能向其求偿。

三、保险代位求偿权行使金额的限制

代位求偿权的范围不得超过保险人给付的保险金。代位求偿权制度的主要功能之一在于防止被保险人获得双重利益。对于保险人已赔付的部分,被保险人相应部分的损失已得到填补,就该部分损失,其不得再向第三人要求赔偿,保险人在其赔偿范围内,取得对第三人的赔偿请求权,否则,保险人将构成不当得利。如果保险人从第三人处取得的赔偿金超出了其已支付的保险金,保险人应将超出部分返还给被保险人。因为对第三人请求赔偿本是被保险人的权利,保险人仅在其已支付的保险金范围内取得对第三人的赔偿请求权,其支付范围内的赔偿请求权仍应由被保险人享有,所以,保险人取得的超过其赔偿金范围的数额应退还给被保险人。第三人也可基于不当得利要求其返还。我国《保险法》第60条、《海商法》第254条对此作出规定。

我国《保险法》第60条第3款规定:“保险人依照本条第1款规定行使代位请求赔偿的权利,不影响被保险人就未取得赔偿的部分向第三者请求赔偿的权利。”在这种情况下,被保险人可向第三人请求其未受补偿的部分,保险人可基于其代位求偿权要求第三人为相应的给付。如果第三人的清偿能力难以同时满足被保险人的继续求偿权和保险人的代位权时,是优先满足被保险人的继续求偿权还是保险人的代位权?我们认为,从保险的功能和作用来看,优先实现被保险人的继续求偿权更符合立法本意。保险人只能在被保险人获得全部损失补偿后,对应当承担赔偿责任的第三人行使代位权,除非保险合同中适用了比例分摊的条款。[2]

四、保险人的弃权对保险代位求偿权行使的限制

(一)保险人放弃代位求偿权的原因分析

保险人放弃代位求偿权往往有以下几种原因:1.因利益冲突而放弃。比如说,在责任保险市场发达的国家,追偿主要是在保险公司之间进行,因此保险公司不能只考虑追偿收益而不考虑追偿责任,追偿收益和追偿责任相互抵消后,只是在原地打了个转。正是基于这种情况,许多国家的保险公司通过协议约定互相不进行追偿,比如英国和加拿大,汽车保险人之间达成的“撞撞协议”,是指保险人之间的协议,双方同意不管依各自的保单各自的被保险人是否有权获得保险金,保险人都予以理赔,并尽力劝阻各自的被保险人不要向对方提出索赔。2.因利害关系的影响而放弃。比如追偿成本支出较大,追偿产生的费用可能超过可得利益,为了避免“赢了官司赔了钱”的尴尬局面,或考虑到应保持与有关方面的良好关系等等,保险人往往会放弃代位求偿权。3.因保险人法律观念淡薄而放弃。目前在国内保险业务中代位求偿十分不受重视,很多保险公司尚未成立专门的代位追偿部门,也未把代位求偿结果列入保险业经营考核指标,这都不利于代位求偿权的行使。

(二)保险人放弃保险代位求偿权的条件

保险人向被保险人给付保险赔偿之后,在符合法律规定的情形下保险人便取得了保险代位求偿权。保险人取得了从被保险人转移而来的向第三人的债权请求权。对于该项权利,保险人在不影响社会公共利益和他人权利前提下,可以对其享有的保险代位求偿权进行自由的处分甚至放弃,法律无需加以限制。保险人可以放弃期待中的代位求偿权也可以放弃现实中的代位求偿权。保险人与被保险人签订保险合同时,法律赋予了保险人将来条件成就情况下行使代位求偿权的可能,这种权利便是期待下的保险代位求偿权。保险人可以通过合同的约定或订立特别协议,与被保险人协议约定放弃其期待下的保险代位求偿权。如果这样,在保险事故由第三人造成的情况下,保险人即使已向被保险人支付保险赔偿金,也再无权向第三人行使代位求偿权。若保险事故是由第三人造成,并且保险人已经向被保险人支付了保险赔偿金,其便取得了向第三人代位求偿的权利,这种权利可以立即付诸实现,因此是现实中的代位求偿权,这种权利保险人同样可以放弃。不过,不论是期待下的还是现实中的代位求偿权,保险人要想放弃,需要满足下列条件:第一,保险人放弃代位求偿权的行为不能违反法律规定,不能损害公共利益。也就是说,保险人放弃的权利必须是法律允许放弃的权利,保险人不得因放弃该项权利而损害社会公共利益或他人合法权益;第二,保险人必须是自愿放弃行使代位求偿权。弃权行为是保险人对自己所享有权利的自由处分,保险人的意思表示需要真实。如果保险人在受欺诈或胁迫等情形下作出放弃代位求偿权的意思表示,此意思表示不能认为是真实的,该弃权行为无效;第三,保险人需要无保留地放弃代位求偿权。如果保险人在放弃代位求偿权时作出保留,则其仍可能对第三者行使代位求偿权。

(三)应避免保险代位求偿权的不合理放弃

保险人放弃代位求偿权会产生一些不良后果:一是使致害第三人逃避了相关的民事责任,无形中纵容了第三人的侵权行为或者违约行为等;二是阻却保险公司自身效益的提高。之前我国保险市场是由中国人民保险公司进行垄断经营,随着保险业的发展和我国金融业市场对外开放的加剧,保险业的竞争日益激烈,代位求偿逐渐显示出了其优越性,能够为保险公司带来更多利润。尤其是在涉外业务中,保险代位求偿已发挥了较大作用。原因是涉外财产保险代位求偿数额巨大,不追偿就可能严重影响保险业的发展。然而国内保险业务代位求偿受重视程度仍然不高。鉴于放弃代位求偿权行使产生的诸多不利影响,我们认为,保险公司应当格外重视代位求偿权的存在,提高代位求偿的意识,维护代位求偿制度的行使,这样不仅能够使保险人从中获得利润,也能促进代位求偿制度的健康发展,达到多赢的效果。

五、被保险人的弃权对保险代位求偿权行使的限制

保险代位求偿制度中保险人享有并不优于被保险人原有的对第三人的权利,若该权利存在“瑕疵”,如被保险人放弃对第三人的损害赔偿请求权,或与第三人就赔偿数额达成和解,则第三人的抗辩权不因债权的转移而受到影响,仍可以对抗被保险人的理由对抗保险人。在此情况下,保险人的代位求偿权有损害或丧失的危险。所以法律从后果的角度,对被保险人权利放弃行为作出了限制性规定。

(一)保险合同订立前的弃权

保险合同订立前,被保险人与第三人达成免责条款,此时因为还不存在保险合同,故与保险代位求偿权无涉,其弃权行为有效。第三人因此可以取得对保险代位求偿权的抗辩事由。

问题是,保险人能否因此对抗保险事故发生后被保险人的保险赔偿金给付请求权,我国法律对此没有规定。理论上则认为,在保险合同成立前,被保险人预先放弃对第三人的赔偿请求权,保险人已知或应知其事实,保险人应受被保险人放弃赔偿请求权的约束。[3]在发生保险事故后,第三人因为被保险人预先放弃赔偿请求权而取得之利益,可以有效对抗保险人的代位求偿权,保险人应当向被保险人承担保险责任。具体到实践中,又有以下四种情形。

1.保险合同的明确约定。对于被保险人在保险合同成立前放弃对第三人的赔偿请求权的行为,保险合同对其后果已有约定的,应依照其约定来确定保险责任的大小及有无。如保险合同明确约定在此情况下保险人可以减扣部分保险金的或者保险人声明被保险人的此放弃行为对保险人无效的,该约定应具有溯及力,保险人可依照约定行事。

2.违反如实告知义务。如果保险合同对被保险人在签订保险合同前放弃对第三人的赔偿请求权没有明确约定,而保险人在订立保险合同时询问投保人该事实时,投保人没有如实告知,那么在发生保险事故后,保险人可以以投保人违反如实告知义务为由拒绝承担保险责任。如果投保人如实告知的,保险人可根据告知的情况,决定是否承保及是否提高保险费率。

3.被保险人的恶意。保险人若能举证被保险人在订立合同前对放弃损害赔偿请求权有恶意,即故意以损害保险人代位权为目的的,保险人则可以对抗被保险人的保险赔偿金给付请求权。

4.保险人已知的事实。保险人在订立合同时已经知道被保险人放弃的事实或在通常业务中知道或应该知道存在此种条款的,则应承担保险责任。如在海上货物运输方面,各国普遍承认承运人非完全过失责任制,对于航海过失和管理船舶过失造成的货损,承运人是免责的。另外,在国际上船舶拖航合同中几乎毫无例外地约定,拖轮、引航员对任何损失不负责任。对此类条款,被保险人无须告知保险人,也不能因此视为被保险人损害保险人的保险代位求偿权。[4]

全国人民代表大会常务委员会任免人员(1960年5月26日)

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会任免人员(1960年5月26日)

任命张仕儒、杨凯风为最高人民检察院检察员。
批准任命:
林道生为上海市人民检察院检察长,王树泉、刘钦胜、刘乐善、纪国荣、张肖峰、盛基隆、杨增寿、韩春和为上海市人民检察院检察员;
李旦平为四川省人民检察院副检察长、检察委员会委员;
罗旭文为吉林省人民检察院副检察长,罗旭文、王国政为吉林省人民检察院检察委员会委员;
井助国为青海省人民检察院副检察长;李鸣为黑龙江省人民检察院副检察长,王福兴、刘金荣、李宇光、张连生、许永和、贾风为黑龙江省人民检察院检察员,陈德源、李鸣为黑龙江省人民检察院检察委员会委员;
王丹亭、王官盛、丛琦珠、邵文进、姜高虹、夏石之、唐素、孙庆真、孙荣广为山东省人民检察院检察员;
任兴忠、何茜、张永珍、赵复明、杨永怀为北京市人民检察院检察员;
胡锡安、秦戎甲、谢盛岭为贵州省人民检察院检察员;
阎定础、任梅逊、卢管彤、贾学礼、王文贵、李知权为浙江省人民检察院检察委员会委员;
马赋广为河北省人民检察院副检察长,王风岐、王聚元、李辅兴、林平、周国珠、胡耀庭、张林生、赵伟山、阎风朝为河北省人民检察院检察员,陆治国、王士元、杨庆浩、肖诚、马峰、赵焕文、王生光、寇庆水、张冀民、祁铎生、丁石川为河北省人民检察院检察委员会委员;
谷震为山西省人民检察院检察长;
姜梅五为江西省人民检察院副检察长,仃怡、何江为江西省人民检察院检察员;
文芳荣为江苏省人民检察院检察员;
黄强、蔡鸿普为福建省人民检察院检察员。
批准免去:
崔次丰的吉林省人民检察院检察长、检察委员会委员职务,于德修的吉林省人民检察院检察委员会委员职务;
邵幼和的江苏省人民检察院副检察长、检察委员会委员职务;
李三益的河南省人民检察院副检察长职务,葛惕非的河南省人民检察院检察员职务;
林道生的上海市人民检察院副检察长职务,季耀亭、王德康、尹兴献、张耀、姜学儒、施应嘉、刘恺、汤锦生的上海市人民检察院检察员职务,梁维玉的上海市人民检察院检察委员会委员职务;
崔烈、顾行言、董永宽、李俊卿、侯近义、刘增辉、刘维君、王尊贤的北京市人民检察院检察员职务;
李洪勋的宁夏回族自治区人民检察院检察员职务;
孙学礼、车永禄、房公宁、韩永全、周子明、牛衍平的山东省人民检察院检察员职务;
谷震的山西省人民检察院副检察长职务,刘砚青的山西省人民检察院检察员、检察委员会委员职务,张嘉祥、李进的山西省人民检察院检察员职务;
额日德木图的内蒙古自治区人民检察院检察员职务;
袁超的黑龙江省人民检察院副检察长、检察委员会委员职务,刘德惠的黑龙江省人民检察院检察员职务,白青文、颜识非的黑龙江省人民检察院检察员、检察委员会委员职务;
丁一的湖北省人民检察院副检察长职务;
禹占林的新疆维吾尔自治区人民检察院副检察长职务,谢杰的新疆维吾尔自治区人民检察院检察员职务;
李生俊的四川省人民检察院检察员职务;
于存之、卫广华、罗孝遵、黎洁秋的福建省人民检察院检察员职务;
肖德运、程玉铎、姚福祯、姜梅五、翟虎群、李良辅、韩明、胡本江的江西省人民检察院检察员职务。





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