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山东省人民政府


山东省城市住宅小区物业管理办法
山东省人民政府


《山东省城市住宅小区物业管理办法》业经省政府批准，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。
本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。
第五条 各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。
第六条 各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。
其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。
第七条 物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

第二章 业主大会及其委员会
第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。
第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。
第十条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。
业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。
第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。
第十三条 住宅小区应制定业主公约。
业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。

第三章 物业管理移交
第十四条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。
第十五条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。
第十六条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；
（四）地下管网图；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。
第十七条 开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。
开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。
第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。
物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。
第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。
商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。
商业用房的比例，由城市人民政府确定。

第四章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。
第二十一条 物业管理企业根据与业主委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。
物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。
第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。
第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。
第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。

第五章 物业维护
第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）损毁园林；
（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；
（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；
（五）制造超标准噪音；
（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；
（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十六条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责。
单体建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。
第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。
第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。
第二十九条 住宅小区内的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。

第六章 法律责任
第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。
第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。
第三十二条 违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。
第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。
第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定逐步实行物业管理。
第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。
第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。
第三十八条 本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》（鲁政发〔1989〕141号）同时废止。



1997年10月22日
安徽省蚌埠市人民政府


政府令第25号蚌埠市建立招标投标统一市场的若干规定

第25号


　　《蚌埠市建立招标投标统一市场的若干规定》已经市十四届人民政府第18次常务会议审议通过，现予发布，自2010年3月15日起施行。


　　 市 长：张学群

　　 二○一○年三月十五日




蚌埠市建立招标投标统一市场的若干规定

　　第一条 为加强和规范本市使用国有资金、公共资金和其他依法必须进行的招标采购项目招投标管理工作，优化政务环境和投资环境，提高工作效率，节约资金，从源头上防止腐败，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。

　　第二条 市建设工程交易中心、政府采购中心、产权交易中心与原主管部门脱钩，纳入新设立的市招标采购交易中心（以下简称市招标中心）统一管理。

　　土地招拍挂进入市招标中心实施。

　　市辖区政府、市政府部门和单位设立的交易平台全部撤销。

　　第三条 市招标中心的招标采购交易活动由市监察局、招标采购管理局（以下简称市招标局）和有关行业行政主管部门按各自职责负责监管。

　　第四条 蚌埠市区范围内下列招标投标活动（包括询价、竞争性谈判、拍卖、挂牌等）必须在市招标中心进行：

　　（一）依法必须招标的新建、改建、扩建建设工程项目（含房屋、水利、交通、公路、市政、园林、信息、装饰装修、供电、供水、供气、供热、管线敷设等领域）的勘察、设计、施工、监理单位的选定以及与项目有关的重要设备和材料等的采购，建设工程项目的分包活动；

　　（二）市政府本级各类集中采购项目，市辖四区、高新技术开发区、经济开发区公开招标的政府采购项目，药品、医疗器械集中采购项目的供应商的选定，重要材料和机电设备等项目采购；

　　（三）国有、集体产权和股权转让；

　　（四）商品房开发、商业、旅游、娱乐等经营性土地使用权和工业用地使用权的招标、拍卖、挂牌，矿产资源勘探、开采权的出让；

　　（五）规划编制以及工程咨询、评估、招标代理等中介服务机构的招标选定；

　　（六）机关及事业单位的房屋租赁；

　　（七）特种行业经营权、城市占道经营权、路桥和街道冠名权、大型户外广告经营权出让或转让，公共债权、银行抵押权的转让，司法机关和行政执法部门罚没财物拍卖；

　　（八）其他依法必须招标的国有资产和社会公共资源交易事项。

　　前款规定的各类招标采购交易活动必须进入市招标中心进行公开交易而未进入的，有关部门不得为其办理行政许可、资金拨付、产权过户和使用等后期手续。

　　国家、省直接组织的招标采购交易项目，国家、省另有规定的，从其规定。

　　第五条 建设工程、政府采购类项目采用公开招标、竞争性谈判方式交易的，原则上实行资格后审。资格后审由评标委员会负责，并在招标文件中明确需要提交审验的材料目录清单。

　　投资额巨大、技术要求复杂，确需采用资格预审的，应报请市招标采购市场管理委员会办公室同意。资格预审完成之后，招标人不得再对投标人进行业绩和信誉等方面的评审。采用资格预审的建设工程合格投标人少于9家的，可以适当降低资格审查条件，按照资格后审方式重新发布招标公告。

　　第六条 建设工程和政府采购类项目的投标人，原则上不得与招标人有隶属关系或控股、参股等利益关系。投标人之间原则上不得有法律意义上的利益关系。

　　第七条 投标人资格条件设置应当按以下要求进行：

　　（一）注册资本。法律、法规、规章有规定的，依照其规定；法律、法规、规章没有规定的，应体现招标效益最大化原则。

　　（二）资质标准。严格执行国家规定的资质标准承揽范围，不得擅自提高资质等级要求。

　　（三）业绩条件。小型及技术要求较低的项目，一般不得设置业绩条件。

　　（四）人员配置。法律、法规、规章有规定的，依照其规定；没有规定的，应当与实施项目需求相适应。不得对项目及技术负责人等与项目实施有关的人员设置不合理的学历、职称等歧视性条件。

　　对不符合资格条件的，市招标中心应当提请招标人予以更正。招标人不同意更正的，可委托专家论证或发布征求意见公告。

　　第八条 建设工程类项目应当整体发包，不得将应当由一个承包单位完成的建设工程项目分解发包给几个承包单位。

　　除设计施工一体化专业工程外，招标人不得分解房屋建筑工程的各分部工程。不得将房屋建筑工程的基础、门窗、涂料等项目分解发包。

　　设计施工一体化专业工程确需单独发包的，应纳入总承包管理范围。

　　第九条 勘察、设计、监理招标，原则上不得划分标段；一个单位的建设工程项目，技术要求相同，施工条件相似，在同一场地施工的，原则上不得划分标段。

　　第十条 受施工场地或工期限制确需划分标段的，应当遵循有利于引进大企业的原则，合理划分标段。

　　市政道路工程施工项目每一个标段不少于2000米、投资规模不少于3000万元。

　　园林绿化施工项目每一个标段投资额不少于200万元。

　　路灯安装工程施工项目每一个标段不少于1000米、投资规模不少于200万元。

　　房屋建筑工程施工标段划分依照国家有关规定进行。

　　第十一条 建设工程项目设有两个以上标段的，招标人不得限制投标人所投标段的数量，不得限制投标人中标标段的数量。

　　第十二条 实行工程建设项目有效低价中标（低于成本价为废标）和出售项目高价中标的评标办法。

　　产权交易项目原则上采用现场竞价方式，涉及国有资产处置的，应按相关规定报国有资产管理机构批准。

　　土地交易项目应当严格按照市土地管理委员会确定的交易方式进行交易。

　　属于标准定制商品及通用服务的政府采购项目，原则上采用有效最低价中标评标方式。

　　第十三条 全面推行工程建设项目工程量清单计价方式招标，引入国际通行的FIDIC条款，明确工程量和报价的调整及索赔程序和方式。中标后对因设计单位原因需要调整工程预算的，由设计单位承担赔偿责任（由建设单位在招标文件与合同中进行约定）。

　　第十四条 建立健全招标投标信息发布、查询、咨询体系，加强招标投标信息化软件开发和研究，逐步提高招标投标自动化水平，防止人为因素干扰招投标活动。

　　第十五条 市招标局要加强制度建设，建立健全监管机制，加强对市招标中心和交易行为的监管，确保招投标活动依法、公开、公平、公正。

　　（一）严格按照法律法规的规定，制定招标采购交易活动监督管理的具体制度和措施，规范招投标行为。对重点岗位人员要加强培训，严格考核，定期轮岗。

　　（二）要通过查阅资料、现场监督、受理投诉等多种方式对各类交易活动进行监督，及时纠正违反规定和程序的交易行为。

　　（三）规范交易参与人行为，净化招投标市场。建立交易参与人信用记录，对交易参与人有围标、串标、提供虚假信息等违反市场规则行为的，取消其进入蚌埠招投标统一市场资格并予以公告。

　　第十六条 市监察派驻机构要对市有关行业行政主管部门、招标局、招标中心及其工作人员履行职责情况和执行本规定情况实行监察。对其他交易参与人遵纪守法情况实施监督，对重点招标采购项目实施全程监督。

　　第十七条 市发改委、住建委、交通运输局、水利局、卫生局、财政局（国资委）、国土资源局、工商局、司法局、审计局等部门根据各自职责，共同做好招标投标市场监管工作。

　　第十八条 按照本规定必须进入市招标中心交易的项目一律不得在场外交易，违者追究有关单位的责任，并将其作为项目单位党风廉政责任制考核内容记入廉政档案。

　　第十九条 对招投标活动中的渎职、贿赂等违法违纪行为，依法追究相关人员的行政责任，构成犯罪的移送司法机关依法处理。

　　第二十条 各县应参照市级招标投标统一市场的建设模式，建立符合本地实际的招标投标统一市场。