郑州市违反城市规划建设工程查处条例

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一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多，一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看，有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行，有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋，案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形，有5件是法院判决房屋归申请执行人所有，在执行过程中，发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看，一房多卖有五种情形：
（一）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，买受人均未取得房产权证，其中一个已经占有使用，但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人，这类案件有4件，占25%。
（二）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人取得房产权证，另一个虽未取得但已经占有使用，在执行过程中，因未取得房产权证但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判决此类执行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效，并取得了房产权证，且被法院依法保护，但在诉讼至执行期间，被执行人（开发商）与后买受人（案外人）恶意串通，私下协议将房屋出售给后买受人，并且后买受人占有使用房屋，这类案件有5件，占31.3%。
（四）先买受人与出售人之间的买卖关系系合法，未取得房产权证，并占有使用，因买受人为另案被执行人，在执行过程中，买受人、出售人（开发商）与案外人三方恶意串通，将房屋协议给案外人，为原买受人逃避执行提供虚假协议，这类案件有3件，占18.8%。
（五）先买受人与出售人（被执行人）之间的买卖关系无效，后买受人的买卖关系合法，但先买受人已将房屋占有使用，法院判决先买受人倒出房屋，这类案件有2件，占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认，因为司法权属于上位权，即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形，买受人均未取得房产权证，但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认，其他买受人虽然占有使用权，但必须予以倒出，其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼，但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形，两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效，但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力，因为我国法律规定房屋产权以登记为准，登记所有人的效力大于事实所有人的效力，这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行，因此，未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋，交付给取得房产权证的买受人，然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形，如果查清属实，执行机构对后买受人（案外人）的异议不予审查，依照民事诉讼法及执行若干问题的规定，对后买受人和开发商直接认定为恶意串通，予以拘留、罚款，同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形，在执行阶段经常遇到有的被执行人（买受人）购买出售人的房屋，购买后并没有办理变更登记，主要是为了逃避法院的执行，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》，对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋，在征得原产权登记人同意后，法院才可以查封，否则应通过诉讼来确认，但在实际操作过程中，售房人极易与购房人（被执行人）恶意串通，一种情况是另行协议出租给被执行人，另一种情况是将房屋协议出售给案外人，由案外人同被执行人之间协议租售，对于此种情况，法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查，同时赋予当事人和案外人诉权，若通过诉讼认定房屋归先买受人所有，法院执行机构应对出售人、案外人及买受人（被执行人）予以拘留、罚款。
对于第五种情形，是通过民事诉讼认定买卖合同的效力，已认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，才判决先买受人侵权成立，因此，先买受人必须倒出房屋，交付给后买受人。
总之，从上文分析来看，一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段，一般应当是中止行政诉讼，先行审理民事争议，判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中，执行员发现一房多卖的情形，应先初步审查，如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审；如果案外人提出异议，执行人员应依法审查，同时赋予案外人诉权；如果发现是恶意串通进行假交易，必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

黑龙江省黑河市人民政府


黑河市人民政府关于印发黑河市行政问责暂行办法（试行）的通知


黑市政字〔2008〕56号


各县（市）区人民政府、五大连池管委会，市直各有关单位：
《黑河市行政问责暂行办法（试行）》经2008年8月12日市政府第五次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
　　特此通知。



　　　　　　　　　　二○○八年八月二十一日

黑河市行政问责暂行办法(试行)

第一章 总 则

第一条 为强化行政责任，促进行政部门及其工作人员恪尽职守、依法行政，确保政令畅通，提高行政效能，防止和减少行政过错，建设勤政、廉洁、务实、高效的服务型政府，更好的维护群众利益和促进经济发展，根据《中华人民共和国公务员法》、《中华人民共和国行政监察法》、《行政机关公务员处分条例》和《国家公务员行为规范》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条 本办法所称的行政问责，是指行政部门领导及其工作人员不履行或不正确履行法定的职责，导致行政秩序混乱和行政效率低下，贻误行政工作，发生行政不作为、乱作为等行政过错，或者损害行政相对人的合法权益，造成不良影响和后果的行为，所实行的行政部门内部监督和责任追究制度。
第三条 黑河市各级行政机关、直属机构及其派出机构和具有公共事务管理职能的组织（以下统称行政部门）的领导及工作人员因故意或过失行为导致行政过错，但尚未构成犯罪的，适用本办法。
第四条 行政问责主体为各级政府，政府及其部门应成立行政问责办公室或指定某一部门负责行政问责工作。市政府行政问责办公室由市政府办、监察局、人事局、法制办组成。
第五条 行政问责应坚持客观公正、实事求是、权责统一、奖罚分明、过错与责任相一致、教育与惩戒相结合、干部管理权限和分级负责相统一、谁主管谁负责的原则。

第二章 行政问责范围

第六条 行政部门执行上级部门决策和部署不力，有下列情形之一的，应当对其领导问责：
（一）不贯彻执行或不正确贯彻执行法律、法规、规章以及上级部门依法作出的决定、命令、决策和部署，给公共利益、行政相对人合法权益、国家财产造成严重损失的；
（二）在执行上级党委、政府的指示或交办事项过程中，效率低下，致使党委、政府部署的重要工作不能按时完成，影响全局工作的；
（三）对于本级人民代表大会及其常务委员会在执法检查中指出的问题和错误不及时解决和纠正的；
（四）对人民法院作出的生效判决和上级部门作出的复议决定，以及监察机关、审计机关、政府法制机构等行政监督部门依法所作出的决定拒不执行的；
（五）其它执行上级部门决策决定不力的。
第七条 行政部门违反规定进行决策，发生重大决策失误，有下列情形之一的，应当对其领导问责：
（一）超越部门权限或违反法定程序擅自决策，制定与法律、法规、规章或者上级政策规定相抵触的规范性文件、行政决定或者命令的；
（二）重大决策、重大项目安排、大额度资金使用等事项不按照规定的程序和议事规则进行，重大决策事项不按照规定进行公开、公示、组织咨询论证或者可行性论证的；
（三）社会涉及面广、与人民群众利益密切相关的决策事项，未按照规定通过组织听证会、论证会等形式听取意见的；
（四）在建设工程招投标、专项资金使用、国有资产转让、政府采购、产权交易和土地征收、划拨及出让等重大问题上不按法律法规和规章制度办理，违规操作的；
（五）因决策失误、工作疏忽和违规操作等人为因素造成重大人员伤亡或财产损失、生态环境破坏或其它不良社会影响的；
（六）违法设定或实施行政许可、行政审批、行政处罚、行政征收、行政检查、行政强制等行政行为的；
（七）其它违法违规决策或决策失误的。
第八条 行政部门治政失当发生不作为、乱作为等行政过错，有下列情形之一的，应当对其领导问责：
（一）对企业进行刁难勒卡，影响企业正常生产经营活动，给企业造成经济损失，损害经济发展环境的；
（二）无合法依据实施行政许可或不按照规定方式实施行政许可，对符合规定条件的申请应予受理而不予受理或不在法定期限内作出行政许可决定的；
（三）未按照有关规定和要求建立健全安全工作规章制度，制定公共突发事件应急预案，或者发现重大公共安全、生产安全隐患后不依法采取措施，出现重特大责任事故，造成不良社会影响的；
（四）发生重特大突发公共事件时，没有及时向上级报告，或未按照相关法律规定、上级要求和实际情况，及时、妥善、有效处理和组织救援工作，处置失当造成后果的；
（五）森林防火宣传不到位，火源管理规定不落实，隐患排查不认真，致使发生森林火灾的；
（六）发生森林火情，迟报、瞒报或没有立即组织扑救而贻误扑火战机，造成严重损失和影响的；
（七）对涉及人民群众合法利益的合理诉求能够解决而不及时解决，导致生产、工作、人民群众生活和社会正常秩序受到影响的；
（八）采取授意、打招呼、批条子、指定、强令等方式，影响和干预市场经济活动，或者对扰乱市场经济秩序等行为监管不力，纵容、包庇的；
（九）截留、滞留、挤占或挪用专项资金的；
（十）行政部门直接负责或下属单位直接管理的重大建设项目发生重大失误或存在严重质量问题的；
（十一）违反规定安排使用救灾救济、低保社保、失业就业等财政资金和国有资产，造成资金浪费或国有资产流失的；
（十二）监督管理不力，致使本部门工作人员发生滥用职权、徇私舞弊和失职、渎职等严重违法违纪行为的；
（十三）违反法律、法规委托授权其它组织或个人行使相关行政职权，或不依法对受委托者行使行政职权的行为进行监管，或因监督不力，造成不良影响等后果的；
（十四）其它治政失当行为的。
第九条 行政部门有不诚信行为，社会公信力低、失信于民造成影响，有下列情形之一的，应当对其领导问责：
（一）未按规定内容、时限、程序进行政务公开，或行政部门公布的信息不准确、不真实，侵害群众知情权、参与权和监督权的；
（二）非因法定事由并经法定程序，撤销、变更已经生效的行政决定，给行政相对人造成损失的；
（三）没有兑现对社会各界和群众做出的承诺，不履行职责为群众认真解决各类困难的；
（四）对外来投资者做出超出现实的政策优惠承诺，无法兑现给外来投资者造成损失的；
（五）其它失信行为的。
第十条 行政部门领导班子不认真履行内部管理责任，有下列情形之一的，应当对其领导问责：
（一）本部门办事效率低下，服务质量差，人为拖延办事时间，给行政相对人造成不便的；
（二）在推进各类项目建设过程中不认真履行职责，影响项目建设进度，给经济社会发展带来损失的；
（三）指使、授意本部门工作人员弄虚作假的；
（四）指使、授意、纵容本部门工作人员阻挠、干预、对抗监督检查或案件查处，或对办案人、检举人、控告人、证明人打击报复的；
（五）因管理不力造成本部门工作人员被行政问责或造成其它严重后果和不良社会影响的；
（六）对本部门的违纪、违法行为隐瞒不报，包庇、袒护、纵容的；
（七）被投诉单位对收到的行政投诉案件不调查、不处理、不整改，弄虚作假，以及在行政复议、行政应诉和信访复查、复核中不提交或逾期提交书面答复、相关依据证据等有关材料的；
（八）其它不认真履行内部管理责任的。
第十一条 行政部门工作人员发生行为失范等行政过错，有下列情形之一的，应当问责：
（一）对依法、依规应办理的事项，党委、政府和上级部门决定的事项，不按规定和要求落实，敷衍塞责、推诿扯皮，拖延或顶着不办的；
（二）滥用职权，违反程序规定，乱执法、乱罚款、乱收费，侵害公民、法人或其他组织合法权益的；
（三）对外来办事人员态度生硬蛮横、推诿拖延、刁难勒卡，甚至因言行不文明导致冲突，给行政相对人造成不便和损失的；
（四）在工作时间内擅自离开工作岗位，或因其它工作原因离开工作岗位时不委托有关人员代行其职责而耽误行政相对人办事，或在上班时间从事无关工作事务等违反纪律的行为，并造成不良影响的；
（五）不执行或不正确执行一次性告知等“六项制度”，给服务对象或当事人带来不便或麻烦，造成不良影响的；
（六）弄虚作假，误导、欺骗上级领导和公众的；
（七）行政执法执纪人员所办案件在行政复议和行政诉讼中被认定错案或败诉的；
（八）对来文、来电、来函，未按规定签收、登记、审核、提出拟办意见，无正当理由未按规定及时处理或报送领导批示，贻误工作，造成不良影响和后果的；
（九）对职责范围内的工作目标、工作任务和上级交办的事项，无正当理由未在规定时限内完成或作出明确答复的；
（十）在工作中，未严格执行保密和文件管理规定，致使文件、档案资料泄密、损毁或丢失的；
（十一）未按规定使用公章及信函等政府印鉴文书的；
（十二）工作中需要与有关部门共同研究解决的事项，当协商不能取得一致时，未及时报请上级领导或部门裁决，致使问题久拖不决，造成不良影响和后果的；
（十三）其它行政过错行为的。

第三章 行政过错责任的划分

第十二条 行政问责实行行政过错责任原则。行政过错责任分为直接责任、主要领导责任和重要领导责任。
（一）承办人未经审核人、批准人批准，直接作出具体行政行为，导致行政过错发生的，负直接责任。承办人弄虚作假、徇私舞弊，致使审核人、批准人不能正确履行审核、批准职责，导致行政过错发生的，负直接责任。承办人不依照审核、批准的内容实施具体行政行为，导致行政过错发生的，负直接责任；
（二）承办人提出的方案或意见有错误，审核人、批准人应当发现而没有发现，导致行政过错发生的，承办人负直接责任，审核人负主要领导责任，批准人负重要领导责任；
（三）审核人不采纳或改变承办人正确意见，经批准人批准导致行政过错发生的，审核人负直接责任，批准人负主要领导责任。审核人不报请批准人批准直接作出决定，导致行政过错发生的，审核人负直接责任；
（四）批准人不采纳或改变承办人、审核人正确意见，导致行政过错发生的，批准人负直接责任。未经承办人拟办、审核人审核，批准人直接作出决定，导致行政过错发生的，批准人负直接责任；
（五）经集体研究认定导致行政过错发生的，决策人、持赞同意见的人和不发表意见的人负直接责任；
（六）上级机关改变下级机关作出的具体行政行为，导致行政过错发生的，上级机关负责人负主要领导责任；
（七）承办人不履行规定职责的，负直接责任。审核人或者批准人指令承办人不履行规定职责的，作出指令的人员负直接责任。审核人作出的指令经批准人同意的，审核人负直接责任，批准人负主要领导责任；
（八）本办法所称批准人，一般指行政机关的行政首长及其副职人员；审核人，一般指行政机关内设机构的负责人及其副职人员；承办人，一般指具体承办行政管理事项的工作人员。但是，依照内部分工或者经行政授权，由其他工作人员行使批准权、审核权的，具体行使批准权、审核权的人员为批准人、审核人。

第四章 行政问责方式

第十三条 行政部门领导被问责的，应依法采取下列方式追究责任：
（一）作出书面检查；
（二）取消当年评选先、优、模资格；
（三）责令限期整改；
（四）通报批评；
（五）扣发奖金；
（六）诫勉谈话；
（七）停职检查；
（八）免职；
（九）责令辞职；
（十）辞退；
（十一）给予行政处分；
（十二）法律法规规定的其他方式。
上述规定的方式，可以单处或者并处。
第十四条 行政部门工作人员被问责的，应依法采取以下方式追究责任：
（一）作出书面检查；
（二）取消当年评选先、优、模资格；
（三）通报批评；
（四）扣发奖金；
（五）诫勉谈话；
（六）调整工作岗位；
（七）辞退；
（八）给予行政处分；
（九）法律法规规定的其他方式。
上述规定的方式，可以单处或者并处。
第十五条 行政过错责任人有下列行为之一的，应当从重处理：
（一）一年内出现两次以上应予问责行政过错情形的；
（二）干扰、阻碍、不配合对其行政过错行为进行调查的；
（三）隐瞒行政过错或行政赔偿案件的；
（四）对投诉人、检举人、控告人打击、报复、陷害的；
（五）在履行职责过程中有徇私舞弊行为及收受当事人财物、接受当事人宴请、参加当事人提供的旅游和娱乐活动的；
（六）行政过错人主观上存在故意，情节严重，影响恶劣的。
第十六条 行政过错责任人有下列情形之一的，可以从轻或者减轻处理：
（一）主动承认过错并及时纠正错误，采取各种有效措施减少损失，挽回不良影响的；
（二）过错行为情节轻微，没有造成危害后果的；
（三）有其它减轻处理情形的。
第十七条 有下列情形之一的，不追究行政部门工作人员的行政过错责任：
（一）法律、法规、规章和内部行政管理制度未作规定或规定不具体，致使行政部门工作人员无法准确执行的；
（二）因执行错误的命令、决定，本人当时提出异议而领导未采纳的；
（三）出现意外或不可抗力因素致使行政过错情形发生的；
（四）其它不追究行政部门工作人员责任的情形。
第十八条 被行政问责的领导和工作人员在当年公务员年度考核中不得评为优秀档次。部门主要领导或多名（三人以上）工作人员被行政问责的，该部门在当年目标管理考核中不得评为优秀档次。

第五章 行政问责的程序

第十九条 行政问责程序按照《中华人民共和国公务员法》、《中华人民共和国行政监察法》、《行政机关公务员处分条例》、《行政监察法实施条例》和《党政干部选拔任用条例》等有关规定履行。行政问责对象需要给予党纪处理的，应移交有关党组织或党的纪律检查机关；涉嫌犯罪的，应及时移送司法机关。
第二十条 市长或主管市长发现行政部门主要领导有本办法规定的问责情形或下列问责信息，指令行政问责办公室启动问责程序，或行政问责办公室根据下列问责信息，经主管领导批准后启动问责程序:
（一）公民、法人或其他组织署名的举报和申诉；
（二）上级领导机关的指示、批示；
（三）行政执法、执法监督和司法机关提出的问责建议；
（四）人大代表、政协委员提出的问责建议；
（五）主要情节属实的新闻媒体曝光材料；
（六）其它问责信息来源。
第二十一条 问责程序启动后，行政问责办公室组织协调相关职能部门组成调查组进行问责,或移交所在部门进行问责。各级行政部门对行政问责办公室移交或自行发现的本部门工作人员的行政过错行为，直接调查后进行问责，处理结果附调查报告报送市行政问责办公室备案。
第二十二条 调查组应在规定期限内完成调查工作，并提出具体处理建议。需要按本办法第十三条规定的方式追究行政领导责任的，应将调查结果和处理建议提交同级政府常务会议决定。需要按本办法第十四条规定的方式追究行政部门工作人员责任的，应将调查结果和处理建议移交其任免机关或其所在机关办理。
第二十三条 调查结束后，应将调查结果书面告知被调查的行政部门的主要领导，并征询其对调查事实是否持有异议。对行政部门领导及其工作人员作出的问责或者不予问责的决定，应书面通知被问责部门或单位及被问责的责任人，并告知其拥有申诉权。
第二十四条 行政问责实行回避制度。行政问责调查人员与行政过错行为人有利害关系、可能影响公正处理的，应当实行回避。
第二十五条 拟被问责的行政部门领导及其工作人员在问责期间对调查事实持有异议的，可以就问责的事项向上级部门陈述和申辩。
第二十六条 对行政处分和其它人事处理决定不服的，分别依照《中华人民共和国公务员法》、《中华人民共和国行政监察法》和《行政机关公务员处分条例》等有关法律法规办理。
复查、复核（复审）期间，不停止原决定的执行。行政机关公务员不因提出申诉、复核（复审）而被加重处理。
第二十七条 作出处理决定的部门根据复查或复核报告，分别作出以下决定：
（一）原调查报告事实清楚，证据确凿的，原问责决定继续执行；
（二）原调查报告事实基本清楚，证据基本确凿，但情节轻重有偏差的，改变追究责任的方式；
（三）原调查报告有重大错误或失误的，终止原追究责任的决定。
原调查人员不得参与复查及复核工作。
第二十八条 调查人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，导致调查报告出现重大错误或失误的，应当依照《行政机关公务员处分条例》和干部管理权限的规定给予行政处分。
因行政过错侵犯了公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害并涉及赔偿的，依照《中华人民共和国国家赔偿法》等有关规定处理。

第六章 附 则

第二十九条 行政过错问责中，法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
第三十条 本办法由黑河市行政问责办公室负责解释。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。原《黑河市国家公务员公共服务行为问责暂行规定》（黑市政字〔2005〕34号）同时废止。