南宁市人民政府关于印发《南宁市因公出国（境）团组管理的若干规定》的通知

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辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府关于印发《大连市城市房地产开发管理办法》的通知

大政发[2000]20号

通知

各区、市、县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：
现将《大连市城市房地产开发管理办法》印发给你们，请遵照执行。


第一章 总则
第一条 为加强城市房地产开发管理，规范城市房地产开发行为，促进和保障房地产市场的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合大连实际，制定本办法。
第二条 在大连市行政区域内国有土地上从事房地产开发经营和进行房地产开发管理，均适用于本办法。
第三条 大连市房地产开发管理领导小组（以下简称领导小组），是负责全市房地产开发经营活动的监督、协调、管理工作的领导机构。
大连市房地产开发管理办公室具体负责市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区国有土地上房地产开发的日常协调管理工作。其他县（市）、区以及大连经济技术开发区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区、保税区的房地产开发管理部门，负责本行政区域内的房地产开发管
理工作。
政府有关行政管理部门，依照法律、法规、规章的规定，在各自职责范围内，做好房地产开发管理工作。

第二章 房地产开发项目
第四条 市及县（市）、区计划部门、规划土地部门应根据本地区国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市建设总体规划，编制年度房地产开发项目计划和用地规划，经同级人民政府审定后下达执行。其中，县（市）、区年度房地产开发项目计划和用地规划经审定后，还须
报市领导小组同意。
市房地产开发管理部门根据批准下达的年度房地产开发项目计划和用地规划，会同有关部门确定开发项目建设用地的处置方式。
第五条 列入计划的房地产开发项目的审批和管理，按下列规定分工：
（一）市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区内的房地产开发项目，由市房地产开发管理部门负责；
（二）金州区、旅顺口区及大连经济技术开发区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区、保税区内的住宅、商服、写字楼等房地产开发项目，由市房地产开发管理部门负责，其他项目由所在地房地产开发管理部门负责。
（三）瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县内的住宅、商服、写字楼等房地产开发项目，由市房地产开发管理部门与所在地房地产开发管理部门共同负责；其他项目由所在地房地产开发管理部门负责。
第六条 房地产开发项目审批前，房地产开发管理部门应会同计划、建设、规划土地、房地产等相关部门就项目的性质、规模和开发期限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等，制定《房地产开发项目建设条件
意见书》，报同级人民政府批准。
第七条 依法取得房地产开发项目的单位，在与房地产开发管理部门签订《大连市房地产综合开发项目及建设用地履约保证书》（以下简称《履约保证书》）后，由房地产开发管理部门发给《大连市房地产综合开发项目及建设用地中标通知书》（以下简称《中标通知书》）或《建设项
目通知书》。其中以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目单位，应在取得《中标通知书》之前，缴纳20％的土地使用权出让金。
房地产开发项目单位应在取得《中标通知书》或《建设项目通知书》后，到市计划、建设、规划土地、房地产等部门办理有关手续。
第八条 取得房地产开发项目的单位，应自接到《中标通知书》或《建设项目通知书》之日起，一般项目6个月内、大型公建项目8个月内办完用地手续，签订《国有土地使用权出让合同》。逾期不办的，《中标通知书》或《建设项目通知书》即行失效，先期缴纳的有关费用和出让金
不再退回。
第九条 取得房地产开发项目的单位，如果改变土地使用用途，扩大用地面积，增加建筑面积，必须经房地产开发管理部门审核，报领导小组批准后，调整用地规划和土地使用权出让金，重新或补充签订《国有土地使用权出让合同》。
第十条 取得房地产开发项目的单位，在交清土地使用权出让金，依法取得《建设用地选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》后，方可申请《施工许可证》开工。
第十一条 涉及房屋拆迁的房地产开发项目的单位，应按《大连市城市房屋拆迁管理条例》的规定，制定拆迁补偿安置方案，报经拆迁行政主管部门批准后实施。
第十二条 房地产开发、建设企业在办理专业配套使用手续前，须向市房地产开发管理部门提出申请，取得《准予配套通知单》。对无《准予配套通知单》的，各专业配套部门不予办理配套使用手续。
第十三条 以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目的单位，应按照《国有土地使用权出让合同》和《履约保证书》的约定，按期投入资金开发建设。未按期动工或虽动工但未按期竣工的，按《大连市房地产开发停缓建项目处理暂行规定》予以处理。
第十四条 房地产开发项目竣工后，取得房地产开发项目的单位，应当向房地产开发管理部门提出竣工验收申请，房地产开发管理部门自收到竣工验收申请之日起30日内对开发项目进行验收。对其中竣工的住宅小区，还应由市建委组织有关部门进行综合验收。未经竣工验收或者验收
不合格的不得使用。

第三章 房地产开发企业与经营
第十五条 房地产开发企业的设立，除法律另有规定外，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。
原有房地产开发企业未登记为有限责任公司或股份有限公司的，应当按照国务院的有关规定逐步改制为规范化的公司。
第十六条 设立房地产开发企业，应具备法律、行政法规规定的企业设立条件，其注册资本应符合下列规定：
（一）大连市的企业、经济组织和个人在市内四区设立房地产开发企业，注册资本不得低于500万元人民币；
（二）外省市的企业、经济组织和个人在市内四区设立房地产开发企业，注册资本不得低于1000万元人民币；
（三）单位和个人在市内四区设立外商投资的房地产开发企业，注册资本不得低于500万美元。
（四）单位和个人在县（市）和旅顺口区、金州区以及大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、保税区、高新技术产业园区设立内资房地产开发企业，注册资本不得低于300万元人民币；设立外商投资的房地产开发企业，注册资本不得低于300万美元。
第十七条 设立内资房地产开发企业，应到工商行政管理部门申请登记；设立外商投资房地产开发企业，应到外商投资企业审批部门办理审批手续。有关部门在办理申请登记、审批手续时，应听取同级房地产开发管理部门的意见。
第十八条 房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发管理部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十九条 房地产开发管理部门按国家有关规定对房地产开发企业实行资质管理。房地产开发企业应按其资质等级承担相应的开发项目。
第二十条 房地产开发企业开发建设房地产项目，应当严格遵守法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准以及建筑工程勘察、设计、施工的技术规范。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担经济责任。
第二十一条 房地产开发企业应当将房地产开发、建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发管理部门备案。
第二十二条 房地产开发项目的转让，按有关法律、法规、规章的规定执行。房地产开发项目的受让人必须具备从事房地产开发的资格。
第二十三条 房地产开发企业销售商品房，须报经房地产开发管理部门审核批准后，到市房地产管理部门办理销售登记和领取《商品房销售（预售）许可证》。签订商品房销售合同，必须使用市工商局、房地产开发管理办公室、房地产局共同认定的合同文本。
房地产开发企业销售商品房，必须按《大连市商品房价格管理办法》办理商品房基准价格报批手续，并严格执行有关价格管理规定。
第二十四条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示《商品房销售（预售）许可证》和商品房销售委托书。中介机构不得为无《商品房销售（预售）许可证》的企业代理销售商品房。
第二十五条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房销售广告中应当载明商品房销售许可证明的文号。
第二十六条 房地产开发企业预收的房屋预售款，应存入项目所在地银行，专项用于项目建设。在支付和清偿该预售房屋的全部建设费用之前，不得挪作他用。
第二十七条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。房地产开发企业在保修期内对商品房进行维修而使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承
担赔偿责任。

第四章 罚则
第二十八条 违反本办法规定，擅自改变土地使用性质、扩大用地建筑面积，但不影响城市规划的，由房地产开发管理部门责令限期补办手续，补交土地使用权出让金或土地使用费；影响城市规划的，由规划土地部门按有关规定予以处理。
第二十九条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由房地产开发管理部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，并处10万元以上30万元以下罚款。经验收不合格的，依照本办法第三十条的规定处理。
第三十条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由房地产开发管理部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照，给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，触犯
刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的，由房地产开发管理部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十二条 违反第十八条、第二十一条规定，不办理备案的，由房地产开发管理部门予以警告、责令限期改正，并可处1万元以下罚款。
第三十三条 违反本办法规定，擅自销（预）售商品房的，由房地产开发管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第三十四条 违反本办法涉及计划、建设、房地产、物价等部门管理权限的，由上述部门依照法律、法规、规章的规定予以处罚。
第三十五条 房地产开发管理部门以及其他部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照国家有关法律、法规规定提起行政复议或行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附则
第三十七条 本办法由大连市人民政府负责解释。
第三十八条 本办法自发布之日起施行。



2000年3月5日
　　在民间借贷关系中，因各种原因经常有借款人未出具欠条的情况出现。在贷方的催要下，借方会有不同的反应。1、承认借款行为，并承诺还款，合理时间后还款；2、承认借款行为，承诺还款，但未予履行承诺；3、从头到尾拒不承认借款行为

　　在第2种情况下，当事人要寻求法院诉讼途径解决，会遇到法院以起诉无证据而不予立案的情况。为了取得证据，贷方会在最近一次讨债时带上录音设备，把与借方有关借款的时间、数额等具体情况的对话私录下来，以此为证据再提起诉讼。那么私自录音能否作为证据使用呢？

　　私自录音属于私录视听资料的范畴。私录的视听资料是指未经对方同意而录制的录音或者录像资料，也有称作偷拍偷录。对于私录的视听资料能否作为民事诉讼证据，理论界分歧很大，主要有四种观点，1、违法排除说。该说认为其应当予以排除。2、真实肯定说。该说主张如果视听资料的内容具备客观性和关联性，即便取证手段不当，也应当允许其作为诉讼证据。3、线索转化说。该说主张司法人员可以将视听资料作为证据线索。按法定程序重新查证属实后，将其转化为合法的证据。4、排除加例外说。该说认为原则上应否定其证据效力而予以排除，但不宜一概禁止，应当允许有例外，如收集证据者主观上无恶意就应当作为例外看待。

　　理论上虽然对私录的视听资料有不同认识，但审判实务中一般是允许其作为证据的，除非其内容本身不真实或真假难辨，直到最高人民法院作出1995年2号批复。1995年2月6日，最高院针对河北省高级人民法院的一则请示，作出了《关于未经对方当事人同意私自录制其谈话取得的证据不能作为证据使用的批复》，该批复认为：“证据的取得必须合法，只有经过合法途径取得的证据才能作为定案依据。未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料，不能作为证据使用。”

　　该批复强调了只有以合法途径取得的证据才能作为定案的依据，明确了未经当事人同意私自录制其谈话不能作为证据使用。该批复确立了视听资料合法性的标准。但是，该批复也带来了一系列的负面效应。首先，影响实体公正的实现，一旦排除这样的证据，法院不得不对争议事实不予认定或作出完全相反的认定，其次，不利于保护合法的民事利益，在诉讼中就只有落的败诉的结局，最后，对当事人制作音像资料提出不切实际的要求。实践中由于制作方与对方当事人之间存在对立的利害关系，要求对方同意录制在今后对其不利的证据，根本不具可能性。

　　正是由于上述问题的存在，2001年12月21日，最高院在《关于民事诉讼证据的若干规定》，针对私录的视听资料的证据的合法性做了进一步的规定。新的司法解释针对视听资料的证明力作出了特别规定：“有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明效力。”（第70条第3款）该规定对视听资料，不再以取得被拍摄、被录制者的同意为具有证据能力的先决条件，即使未取得对方同意而偷拍偷录，也不必然丧失证据资格。但这是否就意味着人们可以无拘无束的收集证据呢？新的司法解释同时规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”（第68条）。就视听资料而言，如果是以侵害他人合法权益的方法取得，是不能作为认定案件事实的依据的。可问题在于该规定并未对以侵害他人合法权益和违反法律禁止性规定取得的证据的具体情形作出规定。

　　私录的视听资料会涉及他人的隐私和商业秘密，是否全部以侵犯他人隐私和商业秘密的方法取得的证据都不能作为认定事实值得商榷。具体说，若涉及第三人的意思和商业秘密，那私录的视听资料当然不具有证据合法性。若涉及对方当事人的隐私和商业秘密，则因分不同情况来判断该视听资料的证据能力。若对方的行为本身具有合法性，那私录视听资料就不具有证据合法性。但对方的行为不合法则应区分该行为与案件事实是否有关来判断视听资料的合法性。如果对方的不合法行为与案件事实无关，那视听资料当然就不能作为合法证据；如果对方的不合法行为与案件事实有关，也就可以作为合法证据。据此，（1）只要未经第三人同意而录制其视听资料，那该视听资料就不合法，不能作为民事证据；（2）私录对方当事人的视听资料，若对方的行为本身合法，那该视听资料就不具有证据合法性；（3）私录对方当事人的视听资料，若对方行为不合法但与案件事实无关，那该视听资料不具有证据合法性；

　　如果私录对方当事人视听资料，对方行为不合法且与案件事实相关，即可作为认定事实的合法证据。综上所述，人民法院应当确认其证明力的私录视听资料应当同时具备下列条件：1. 私录对象为对方当事人，对方行为不合法且与案件事实相关，且未违反法律禁止性规定;2.有其他证据佐证;3.资料无疑点或对方当事人对视听资料提出异议但没有足以反驳的相反证据

　　（作者单位： 江西省永修县人民法院）